5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机(jī)构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报(bào)统计(jì)，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持(chí)房(fáng)地产公司(sī)市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对(duì)房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得(dé)以延(yán)续。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地(dì)产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次(cì)是金地(dì)集(jí)团退出百大(dà)之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一(yī)去(qù)不返了。“如(rú)果按(àn)照产(chǎn)业(yè)周(zhōu)期来分(fēn)类，包(bāo)括房(fáng)地(dì)产(chǎn)等几类(lèi)行(xíng)业(yè)在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业(yè)也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生(shēng)了更大的(de)变(biàn)化(huà)。”一(yī)不愿具名(míng)的(de)上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款(kuǎn)数(shù)量增加了(le)15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还(hái)需要(yào)有一定(dìng)的(de)政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程，还是(shì)人(rén)均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价(jià)收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而(ér)行业高增(zēng)的时(shí)代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的(de)需求或将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题云n是哪里的车牌号(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但(dàn)不(bù)代(dài)表没有投资机会，机(jī)会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这(zhè)样的(de)认识转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为公募(mù)乃(nǎi)至(zhì)整体机(jī)构的务实(shí)之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地(dì)产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面(miàn)来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开(kāi)发(fā)与经营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，各类机构(gòu)都有对(duì)其布(bù)局的(de)例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本(běn)地房企，其(qí)第一季度(dù)的收入利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名(míng)机(jī)构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在前十(shí)中，这也是(shì)连续(xù)第三个季度(dù)他有(yǒu)的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的(de)地产公司，一季报(bào)交出的(de)也是一份(fèn)报喜的(de)成(chéng)绩单：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十(shí)大(dà)流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价(jià)值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企杠(gāng)杆率较(jiào)低(dī)，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕功(gōng)绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开(kāi)企业的资产会(huì)有更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业云n是哪里的车牌号出清的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期(qī)的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带(dài)来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值(zhí)相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部(bù)将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的话(huà)，或(huò)许还是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前(qián)途更(gèng)为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其次是销售份额(é)持(chí)续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需(xū)要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企(qǐ)一季(jì)报梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩(jì)分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续(xù)性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的(de)驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但仍处于调整的(de)过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其(qí)实整个(gè)市(shì)场(chǎng)从(cóng)四月份开(kāi)始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市四月(yuè)环比(bǐ)三(sān)月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的(de)市(shì)场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的(de)去库(kù)存(cún)压(yā)力、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场的短期(qī)反弹外的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

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