导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关(guān)中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国(guó)家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是(shì)因(yīn)为户(hù)均一(yī)套房无法满足(zú)流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的(de)近三(sān)成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大(dà)城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增(z日本人知道我们恨他们吗，日本认为中国强大吗ēng)多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户(hù)购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存(cún)在(zài)不(bù)足(zú)，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时(shí)代(dài)下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级(jí)城市之间，不(bù)同区域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激(jī)增(zēng)，引发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前(qián)的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)看似(shì)已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非(fēi)住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居(jū)民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，另(lìng)一(yī)类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非(fēi)商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得(dé)到城镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确(què)统计(jì)。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进日本人知道我们恨他们吗，日本认为中国强大吗一步(bù)推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期(qī)房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文(wén)去(qù)除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一步(bù)推算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民(mín)所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民(mín)已经达(dá)到(dào)了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产存(cún)量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房等(děng)因(yīn)素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国(guó)、英国(guó)和日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供(gōng)不(bù)应求，造成房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥(yōng)有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来(lái)大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带(dài)房进城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定(dìng)为住(zhù)宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公(gōng)摊(tān)面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋(qū)势(shì)演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续，导致(zhì)户(hù)数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带(dài)来的(de)新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及(jí)到(dào)买房(fáng)租房，给迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在(zài)新(xīn)增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经(jīng)济适(shì)用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活(huó)的(de)环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高(gāo)生活品(pǐn)质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确(què)指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向联系。随着(zhe)经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需(xū)出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二(èr)十年房价(jià)快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调(diào)查的是人(rén)，并(bìng)不是针对(duì)住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超预期。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 日本人知道我们恨他们吗，日本认为中国强大吗