饱受(shòu)争议的二手房交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局(jú)联合发布了关于规(guī)范(fàn)房地产经纪服务的意见(jiàn)。意(yì)见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构(gòu)存在利(lì)用房源客源优(yōu)势(shì)收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息等问题(tí)，加重(zhòng)交(jiāo)易当事人负(fù)担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上述背景，两(liǎng)部门从加(jiā)强从业(yè)主(zhǔ)体管理、明确(què)经纪服务(wù)内(nèi)容、合理确定(dìng)经纪服务(wù)收费、严格(gé)实行明码标(biāo)价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析(xī)师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城市二手(shǒu)房交易(yì)占比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北京、上(shàng)海为(wèi)例，二手(shǒu)房(fáng)占市(shì)场成交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居(jū)间成交，房(fáng)地(dì)产调控重心(xīn)逐(zhú)渐从(cóng)开发商(shāng)过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政(zhèng)策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说(shuō)属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由于二手房交易(yì)成本较高、交(jiāo)易周期(qī)较(jiào)长(zhǎng)，具有非常强的(de)专业(yè)性(xìng)，居民往(wǎng)往通过中介来完成(chéng)。但很多中介利用信息不对称等(děng)问题，将非必(bì)要的收费夹带(dài)其(qí)中，如(rú)收(shōu)取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民(mín)造(zào)成额(é)外的负担(dān)，而且这些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的(de)相关市场交易行(xíng)为(wèi)及其主(zhǔ)体进行规(guī)范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和调控的主题(tí)。“当下，推进这麻雀养大了认主吗，麻雀智商相当于几岁项工作(zuò)的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历(lì)来(lái)对房地产经(jīng)纪服(fú)务行业关(guān)注最多的一个(gè)话(huà)题，便是房地产经(jīng)纪服(fú)务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及(jí)中介(jiè)交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中(zhōng)，部分(fēn)价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额不(bù)低的中介费。以北京(jīng)某(mǒu)房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)机构2.7％的(de)服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定(dìng)经纪服麻雀养大了认主吗，麻雀智商相当于几岁务收费上，两部(bù)门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构要合(hé)理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价。引(yǐn)导(dǎo)由交(jiāo)易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍(shào)，目(mù)前房地产经纪服务收费标(biāo)准的最早依(yī)据是1995年国(guó)家计委建设部下发的(de)《关于房(fáng)地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六(liù)条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前(qián)北京市执行的2014年更新(xīn)后(hòu)的(de)收费标准，即根据这(zhè)样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各(gè)方协(xié)商同(tóng)意，可在(zài)规(guī)定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京(jīng)二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的(de)精(jīng)神，北京2015年取消了房(fáng)地产中(zhōng)介(jiè)服(fú)务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费用过程中，相(xiāng)关监(jiān)管部门当前并未明确具体的中(zhōng)介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服(fú)务(wù)机(jī)构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合(hé)计算(suàn)出合适的中介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提(tí)及(jí)，房(fáng)地产经纪(jì)机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公示(shì)服务(wù)项目(mù)、服务内(nèi)容(róng)和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供的基(jī)本服务和延伸服(fú)务(wù)，应当分(fēn)别(bié)明确(què)服(fú)务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当(dāng)事人出具收费清(qīng)单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显高(gāo)于(yú)市场平均(jūn)水(shuǐ)平的(de)房地产(chǎn)经纪机构，住房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设部门将会同市场监管等部门采取(qǔ)约(yuē)谈等(děng)综(zōng)合措施进行重点监管(guǎn)。市(shì)场监管部门会(huì)同有关部门(mén)依法(fǎ)查处不(bù)按(àn)规定明(míng)码标价、麻雀养大了认主吗，麻雀智商相当于几岁操纵经纪(jì)服务收(shōu)费等违反价格(gé)和(hé)反垄(lǒng)断(duàn)法律法(fǎ)规(guī)的行为(wèi)。对房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构相关违法违(wéi)规信息，市场(chǎng)监管部门要依法(fǎ)依规(guī)纳入国(guó)家企业(yè)信用信(xìn)息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦(lún)称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费用，主要(yào)还是规(guī)范行业(yè)，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本(běn)来收费就不同，各(gè)家收费普遍在合理范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提出的意(yì)见(jiàn)仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲(gāng)领性文件(jiàn)而(ér)非规(guī)定，未来如何(hé)具体(tǐ)认(rèn)定其(qí)中的(de)细则，还(hái)需要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表示，“从(cóng)目前市场(chǎng)看(kàn)，经纪(jì)服务领域的(de)调整改善(shàn)、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行(xíng)业健康发展。同(tóng)时，由于二(èr)手房很多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同(tóng)税费等都(dōu)可能对交易(yì)产生影响，这对(duì)房地产经纪服务(wù)行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆(lù)骑麟(lín)指(zhǐ)出，在(zài)二(èr)手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城市的(de)二手房(fáng)交易过程中，往往会有(yǒu)这样的(de)情形，因(yīn)部分(fēn)购房者处于弱势地位，从而(ér)会(huì)出现(xiàn)中介(jiè)费(fèi)及税(shuì)费均由购房者来承担。即使一(yī)些(xiē)房(fáng)东愿意承担中(zhōng)介(jiè)费，这部分费用也(yě)可(kě)能通(tōng)过(guò)转嫁的方式，在(zài)房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司将(jiāng)其(qí)视为向购(gòu)房者单边收费的(de)行为。部分中介(jiè)公(gōng)司可能(néng)会利用(yòng)其支配地位，在原先经纪(jì)服务收费的基础上，再(zài)次向房东收取费(fèi)用，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其转再(zài)次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于变相推高了房价(jià)。两部(bù)门提出严禁(jìn)操纵经(jīng)纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中(zhōng)操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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