5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然布(bù)局(jú)。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增(zēng3千克是多少斤 1千克是一斤吗)幅五只个股分别为华(huá)发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的(de)房地(dì)产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持(chí)房地产公司市值在(zài)股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三(sān)年来(lái)的首次回升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对(duì)房地(dì)产行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季(jì)度得以延续。数(shù)据统计(jì)显示(shì)，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于(yú)房(fáng)地(dì)产的(de)投(tóu)资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名(míng)最高的(de)是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处(chù)首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为(wèi)明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集(jí)团退出百大之(zhī)列(liè)。但考(kǎo)虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还(hái)需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟(shú)期(qī)或者(zhě)衰退(tuì)期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海公募基(jī)金经(jīng3千克是多少斤 1千克是一斤吗)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方(fāng)米。需求端(duān)还需(xū)要有一(yī)定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的(de)进(jìn)程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房(fáng)短缺(quē)时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额(é)，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的(de)需(xū)求或将回落(luò)，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的(de)民(mín)营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会(huì)，机会(huì)在(zài)于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上(shàng)实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的(de)基(jī)本面来看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务(wù)为房地产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长183.3千克是多少斤 1千克是一斤吗02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对(duì)其(qí)布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募(mù)的上银(yín)基(jī)金、私募(mù)的迎水文(wén)龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东金桥也是(shì)上海本地(dì)房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是(shì)公司(sī)拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约(yuē)54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自然也(yě)吸(xī)引了知(zhī)名机构(gòu)在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安(ān)地(dì)产则是(shì)主(zhǔ)要(yào)布(bù)局在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一(yī)季(jì)报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股(gǔ)东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀(shā)入十大(dà)流通股股东行(xíng)列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此外(wài)联(lián)袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的(de)拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的(de)融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地(dì)产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出(chū)现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观(guān)察(chá)国(guó)企央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本(běn)保(bǎo)持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化(huà)更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而(ér)这些(xiē)公司(sī)也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名(míng)房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的(de)房企，主要(yào)是因为过去两(liǎng)三(sān)年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不怎么(me)投(tóu)资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下(xià)掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐(lè)观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可(kě)能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的(de)短期(qī)反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董(dǒng)事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下(xià)游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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