5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对(duì)于这一(yī)板(bǎn)块已经在(zài)悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以南(nán)方和(hé)华(huá)夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布(bù)的(de)总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的(de)房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但(dàn)公募所持房地(dì)产公(gōng)司(sī)市值(zhí)在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值(zhí)更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地(dì)产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今(jīn)年一季(jì)度(dù)得(dé)以延续。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华(huá)发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地(dì)产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是保利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从排(pái)位(wèi)上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是(shì)，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去(qù)不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行业(yè)在(zài)盖特(tè)纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什(shén)么(me)投资机会(huì)的(de)。但(dàn)在这几年(nián)特(tè)殊的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也出现了(le)一(yī)些(xiē)机会，背(bèi)后的(de)逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需(xū)要有一(yī)定(dìng)的(de)政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进(jìn)程，还(hái)是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及(jí)过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过(guò)程(chéng)。这个过(guò)程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业(yè)需求(qiú)见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去(qù)了，但不(bù)代表没有投资(zī)机会，机会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而(ér)对(duì)应到(dào)股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的(de)股中，本月以(yǐ)来(lái)实现(xiàn)股价上涨的(de)达到(dào)了81家(jiā)。

　　其(qí)中(zhōng)，上(shàng)述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业(yè)总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，各(gè)类机构都(dōu)有对其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海本(běn)地(dì)房企，其(qí)第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一(yī)方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则(zé)是(shì)主要(yào)布(bù)局在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一(yī)季报交出(chū)的(de)也(yě)是(shì)一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首(shǒu)季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大流通股(gǔ)股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七(qī)位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多(duō)（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取(qǔ)低(dī)成(chéng)本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或(huò)存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的结构性机(jī)会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又(yòu)体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出较低的融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的(de)不动(dòng)产(chǎn)资产运营能(néng)力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央(yāng)企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关(guān)系等(děng)问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业出(chū)清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企(qǐ)来说(shuō)估值(zhí)的(de)修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中度提(tí)升(shēng)后，行业进入高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较(jiào)快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预(yù)期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营(yíng)千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗能力(lì)强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业内部将出现分化(huà)，要(yào)关(guān)注将受益(yì)于行业(yè)集中度提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可以维持，首先(xiān)是融资成本(běn)保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的(de)增长。而这(zhè)些公司也是机构的(de)重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年(nián)下半(bàn)年民营(yíng)房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍(réng)处于调整的(de)过程中(zhōng)，能够(gòu)保有(yǒu)一(yī)个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其(qí)实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月(yuè)相(xiāng)对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数(shù)城市都出(chū)现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现在(zài)五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不(bù)太(tài)乐观。按照现在的(de)经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹(dàn)外的(de)一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会(huì)逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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