近两年火爆的(de)创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)分(fēn)红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后(hòu)不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时(shí)应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价(jià)格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资(zī)产的(de)经(jīng)营现金流(liú)，投资(zī)人通(tōng)过基金(jīn)募集材料和信息披(pī)露文件，结(jié)合行业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份(fèn)额(é)二(èr)级(jí)市场价(jià)格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持(chí)有(yǒu)人实(shí)际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基(jī)础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度(dù)可分配金额以现金(jīn)形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)认为，从投资角度(dù)来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似(shì)于债券派(pài)息(xī)，但不(bù)等同于(yú)债券的固定利息回报，而(ér)是(shì)由(yóu)可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元(yuán)化提(tí)供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对高的(de)收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对(duì)于未来分红(hóng)水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参(cān)与公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券回(huí)归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)相对经济活力的(de)改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处(chù)理，调(diào)减金(jīn)额根(gēn)据单位基金(jīn)份额的分红金额(é)进行(xíng)计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值(zhí)变化(huà)的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分红前后(hòu)均可以获(huò)得(dé)公平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增(zēng)强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关(guān)注(zhù)二级(jí)市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益(yì)的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红(hóng)包括(kuò)利润分配和(hé)本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应了(le)解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分红前提是(shì)本金之上的增(zēng)值部分不同，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是本(běn)金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比(bǐ)例(lì)是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额(é)误认(rèn)为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权(quán)类两(liǎng)大资产类(lèi)型，阿富汗是不是亡国了持(chí)有产权类产品的收益(yì)主要包括每(měi)年的(de)现金分红及(jí)资产增值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收(shōu)益(yì)主要(yào)来(lái)自(zì)项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权(quán)类资产的(de)分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资(zī)标的时(shí)，应了解(jiě)公(gōng)募(mù)REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形(xíng)成(chéng)区(qū)别。特许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的二级市(shì)场(chǎng)价格和分红(hóng)有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可(kě)供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项目(mù)的(de)分派金额包含(hán)了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派(pài)进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的(de)假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部阿富汗是不是亡国了收益(yì)率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产(chǎn)的(de)运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流(liú)，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金净流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现(xiàn)金(jīn)流，基(jī)于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实质(zhì)上是(shì)从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现(xiàn)金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立(lì)的资(zī)产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报(bào)也(yě)显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，由于分红(hóng)交易带来的(de)短期(qī)博弈(yì)机会仍(réng)在(zài)，叠加(jiā)此前(qián)市场接(jiē)连(lián)回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可(kě)供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料(liào)中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较(jiào)分析(xī)，结(jié)合经(jīng)济(jì)及(jí)市场的实际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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