近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对(duì)此表示(shì)，强制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投(tóu)资价值，通过观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的(de)归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)时应了(le)解(jiě)资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金(jīn)份额交易价格的变(biàn)化。基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市场价(jià)格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素(sù)的(de)综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的(de)经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二(èr)级市场价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份额持(chí)有人实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营高级(jí)副总监李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并(bìng)后基(jī)金年度可分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定的(de)分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报(bào)，而是(shì)由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的投资(zī)品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够(gòu)帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获(huò)取相对于(yú)投资(zī)债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效(xiào)控(kòng)制风险(xiǎn)的(de)前提(tí)下(xià)，增厚(hòu)资(zī)产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格(gé)走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观(guān)经(jīng)济(jì)的影(yǐng)响，可(kě)分配(pèi)金额完(wán)成率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者(zhě)参(cān)与(yǔ)公去巴基斯坦办签证多少钱，去巴基斯坦需要签证吗募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债(zhài)券回归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)相对(duì)经济活力(lì)的改(gǎi)善(shàn)有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额(é)的开盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调减金(jīn)额(é)根据(jù)单位基金份额的(de)分红金额进(jìn)行计(jì)算。除(chú)权操作是对(duì)分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获(huò)得公(gōng)平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期(qī)间的“分红(hóng)”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部(bù)分之间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分红及资(zī)产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来(lái)自(zì)项目每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和(hé)本(běn)金的归(guī)还，两者(zhě)的比率(lǜ)也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包(bāo)含(hán)“本(běn)金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的(de)二级(jí)市场价格和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益(yì)，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足(zú)够年限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项目的分派(pài)金额包含(hán)了投资(zī)本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单(dān)价随着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再(zài)加上到(dào)期(qī)后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地(dì)出(chū)让金等(děng)追加(jiā)投资，有机会(huì)进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的(de)假设反映在(zài)基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披露的(de)经营(yíng)活动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存(cún)在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市场独立的(de)资产配置功能(néng)，比较适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关注分派(pài)率(lǜ)去巴基斯坦办签证多少钱，去巴基斯坦需要签证吗高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益(yì)人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可(kě)观(guān)的个(gè)券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及(jí)市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基(jī)础设施项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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