OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司(sī)哲库(kù)科技，引发了公募(mù)REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今(jīn)，二级(jí)市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续(xù)延(yán)续此前几(jǐ)日的(de)下跌走势，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益(yì)人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负(fù)责人也表示(shì)，近期已同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲库(kù)提前(qián)退租的可能(néng)事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近(jìn)期市(shì)场波动较大(dà)，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根(gēn)本(běn)上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继续(xù)扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后(hòu)二级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后明堂人形图的作者是谁，明堂人形图的作者是谁写的，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价(jià)格(gé)有(yǒu)所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息(xī)影响，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个(gè)交(jiāo)易日(rì)二(èr)级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超过24％，在(zài)全市(shì)场(chǎng)公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上(shàng)市(shì)的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有不同程度(dù)下(xià)跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致(zhì)二级市(shì)场价(jià)格出(chū)现波动。”一位业(yè)内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽(jǐn)管出(chū)于风(fēng)险规(guī)避的原因，最近几个交易日(rì)场(chǎng)内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其(qí)内外价(jià)值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释(shì)放(fàng)，但是价(jià)格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多重因素(sù)影(yǐng)响，不好判断(duàn)价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业(yè)内人士(shì)表示，今(jīn)年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其(qí)实有些(xiē)隐含收益率高的产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值，很适合稳健类(lèi)投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行(xíng)董事高如星(xīng)对此(cǐ)表示，若(ruò)张(zhāng)江园(yuán)区最终能顺利解(jiě)决(jué)招商(shāng)，平稳过度对经营(yíng)现金(jīn)流没(méi)有造成大的(de)影响，“事件性利(lì)空下调至(zhì)得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身园(yuán)区类资(zī)产就(jiù)回调(diào)不少(shǎo)了，这就是黄金(jī明堂人形图的作者是谁，明堂人形图的作者是谁写的n)坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是(shì)落到租金收入受不(bù)受影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计(jì)园(yuán)区会(huì)最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司(sī)哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月12日(rì)晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科(kē)技是其(qí)扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科(kē)技(jì)后续(xù)情况，积(jī)极做(zuò)好相关(guān)应(yīng)对。

　　此前(qián)，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报中披露的张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目(mù)出(chū)租率下降事(shì)项，一度二级市场(chǎng)价(jià)格出现回落。在随后召开的业(yè)绩说明会中管理(lǐ)人就相关事项(xiàng)进行了解释说明，市场信心得到(dào)了一定提(tí)振，二级市(shì)场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的线上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大(dà)园项目的信心，预计(jì)签署(shǔ)意向书(shū)和合(hé)同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目出(chū)租(zū)率(lǜ)将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路(lù)又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的(de)广泛(fàn)关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益(yì)人相关(guān)负责人坦言，事发突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第(dì)一(yī)时间(jiān)即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应(yīng)对(duì)哲库提(tí)前(qián)退(tuì)租(zū)的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重(zhòng)视，据悉新区国(guó)资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备租户(hù)情(qíng)况，相关负责人(rén)介绍说，目(mù)前储备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技(jì)术等产业客(kè)户，租(zū)赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意向储备(bèi)转化(huà)为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着(zhe)手通(tōng)过(guò)签署(shǔ)租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租(zū)户。虽然收了三个月(yuè)履约保证(zhèng)金给了我们(men)一(yī)些(xiē)空间，但本(běn)着对首批扩募(mù)、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面(miàn)积在(zài)短期内完(wán)成(chéng)去(qù)化(huà)。”相关(guān)负责(zé)人(rén)说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区域的张江光大园项目一季度末也(yě)有(yǒu)将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历(lì)史运营表现(xiàn)稳定，租户的(de)调租和换租(zū)都属于正常情况(kuàng)，而(ér)这次项目的大租(zū)户退租正好发生在(zài)市场(chǎng)活跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看(kàn)到出(chū)租率(lǜ)下滑情况(kuàng)没(méi)有得到及时修复后，张江这边也作了一定(dìng)的资(zī)源调配和倾(qīng)斜，引入(rù)了一些(xiē)储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园(yuán)项目在给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等(děng)方(fāng)面也有(yǒu)一些(xiē)差异化(huà)，张润大厦(shà)多是(shì)两千多平的(de)大平层，楼的(de)成新度高一(yī)些(xiē)，单价也(yě)贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的(de)面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物(wù)业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据(jù)自(zì)身需求和预算挑(tiāo)选区域内(nèi)的(de)不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变(biàn)成(chéng)了一家，后续我们在(zài)资(zī)源共享和联合营销方面能更加充分发(fā)挥协同效应(yīng)，相信可以做得(dé)更好。”上(shàng)述(shù)负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于张江REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相关负(fù)责人表(biǎo)示，张江集(jí)团和张(zhāng)江高科目前在管(guǎn)资产约五(wǔ)百万方，还(hái)有一些其他在开发的(de)储备项目，这些(xiē)都将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产上市平台(tái)目(mù)标的坚实(shí)后(hòu)盾(dùn)和储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和它(tā)未(wèi)来(lái)的发(fā)展。”相关负(fù)责人表示(shì)，“这次扩募(mù)是(shì)我们实现基金扩容(róng)的(de)第一(yī)步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需(xū)要(yào)解决(jué)，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这三十年(nián)建设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算(suàn)是一(yī)个(gè)非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心(xīn)排除万难(nán)，尽一(yī)切(qiè)可能化解当前突发事件的(de)所有负面影响，维持(chí)预(yù)期和(hé)市(shì)场的信心。”

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