万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要(yào)做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集(jí)团成了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司北(běi)京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处(chù)置的(de)是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不(b琪琪格蒙语什么意思ù)良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限(xiàn)公司是共(gòng)同债(zhài)务(wù)人。目前(qián)，该项(xiàng)目(mù)已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起(qǐ)中国(guó)信达(dá)北(běi)分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达的拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明这75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子根本没有网签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证实了(le)上(shàng)述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已(yǐ)经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本的(de)愿(yuàn)望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大(dà)的(de)，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经(jīng)支付价(jià)款并实际(jì)占有，但未办理过(guò)户手续(xù)的(de)，如果业(yè)主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查(chá)封(fēng)的(de)可以向(xiàng)法院提(tí)出执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问(wèn)题的(de)批复(fù)》，以司(sī)法解释的方(fāng)式明确了购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为(wèi)目的(de)购(gòu)买房屋并已支付(fù)全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权的(de)，人(rén)民法院应(yīng)当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实(shí)际支付(fù)剩余价款的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良债权(quán)，实际(jì)上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还(hái)会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退出(chū)了(le)赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司(sī)成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规(guī)模，也没有很高的国(guó)民知(zhī)名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的(de)天价，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书(shū)院，更(gèng)是被(bèi)誉(yù)为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以(yǐ)神(shén)秘高(gāo)端(duān)的(de)姿态杀(shā)入市场，无论是一(yī)块块(kuài)从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出(chū)其在(zài)北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠定了(le)中赫(hè)集(jí)团(tuán)的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为(wèi)被(bèi)执行人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，中赫集(jí)团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出背(bèi)后(hòu)的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果北(běi)京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿(ná)下(xià)北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前(qián)中赫集团(tuán)共(gòng)有11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权人(rén)包(bāo)括海金(jīn)商业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱(jù)乐(lè)部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经营状况(kuàng)却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的(de)高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执行人(rén)，执行(xíng)标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义务(wù)，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过(guò)在实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿的北(běi)京国安，又如(rú)何能(néng)独(dú)善其身？

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