万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了(le)共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国(guó)信达(dá)为了收回(huí)钱款不(bù)得(dé)不(bù)将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集(jí)团，那些真正斥巨资(zī)购入(rù)房产的有钱人，房子现在(zài)莫(mò)名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀(diàn)核(hé)心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京(jīng)东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)的处置主体(tǐ)是中国(guó)信达(dá)资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司(sī)北京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置(zhì)的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这(zhè)就(jiù)是(shì)一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实际上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明(míng)这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签(qiān)，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出去，现在(zài)还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不(bù)能网(wǎng)签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另(lìng)据(jù)地(dì)产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确(què)实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关(guān)法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已(yǐ)经查(chá)封的可(kě)以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关(guān)于商品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)权利保护问题(tí)的(de)批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明(míng)确了(le)购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付请求权(quán)优先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人(rén)民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余(yú)价(jià)款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套房(fáng)子东隅已逝桑榆非晚是什么意思(zi)均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那(nà)么(me)这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山(shān)芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖出(chū)去(qù)回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债权(quán)转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后(hòu)者(zhě)由中国信达(dá)资产管(guǎn)理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他(tā)房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入北京(jīng)的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市(shì)场强烈震惊。

　　东隅已逝桑榆非晚是什么意思随(suí)后开发的万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等(děng)大型知名房企手中，抢下(xià)了(le)北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的(de)姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元(yuán)的价格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对(duì)手是当时有名的融(róng)创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久，但(dàn)其依(yī)旧在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士(shì)，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬则居(jū)住(zhù)在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行(xíng)能(néng)力而拒(jù)不(bù)履行生效法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落(luò)到这个(gè)地(dì)步，其实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出(chū)背后的中赫集(jí)团(tuán)，发(fā)现其深(shēn)陷财(cái)务危机(jī)。

　　从(cóng)知(zhī)名豪(háo)宅的(de)开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨(guǐ)迹(jì)跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集(jí)团(tuán)就尝试过多(duō)元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站，但最终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到(dào)了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以(yǐ)35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值一直没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要质(zhì)押(yā)股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆续(xù)质押，据(jù)企查(chá)查显示(shì)，目前中赫集(jí)团共有11条股权出(chū)质记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托(tuō)、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安(ān)后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信(xìn)息显示(shì)，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持续质押(yā)手中的(de)中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执行标的(de)高(gāo)达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地(dì)、及(jí)中赫集团东隅已逝桑榆非晚是什么意思股东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于(yú)难(nán)。不(bù)过在实控(kòng)人(rén)都成为老赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如(rú)何能独善其身？

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