万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的(de)豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再(zài)次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同(tóng)债务(wù)人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不(bù)将中赫(hè)抵押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖(mài)。可(kě)问题(tí)是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未(wèi)看(kàn)到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没你想象的(de)那么(me)简单。

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　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕(rào)的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发(fā)现，中国(guó)信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达(dá)资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公(gōng)司(sī)北京(jīng)市分公司(sī)（下称中国信(xìn)达北分(fēn)），处(chù)置的是(shì)对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实(shí)际(jì)上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是(shì)卖(mài)出去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是(shì)北京的(de)高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未(wèi)办理过(guò)户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人(rén)民法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可(kě)以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明确了购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请求权优先于(yú)建设(shè)工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他债(zhài)权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价(jià)款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付(fù)剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签(qi古诗《画》的作者是谁？哪个朝代人，画的作者是哪个朝代的诗人ān)”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实际(jì)上是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　古诗《画》的作者是谁？哪个朝代人，画的作者是哪个朝代的诗人>地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达(dá)已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中赫置地等选择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞的(de)股东行(xíng)列，中国金谷国(guó)际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大规模，也(yě)没(méi)有很高(gāo)的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下(xià)一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高(gāo)达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当年的(de)“双(shuāng)料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市(shì)场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如(rú)今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的(de)36万元(yuán)/平(píng)米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发(fā)的(de)豪(háo)宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业(yè)大佬(lǎo)则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫(hè)集团的(de)“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的(de)地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为(wèi)被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝(cháng)试(shì)过多(duō)元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目(mù)光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业保理、北(běi)京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安(ān)的时间(jiān)完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到(dào)改善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列(liè)被执行人(rén)，执行标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)，北(běi)京国(guó)安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在(zài)实控人(rén)都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿(yì)的北京国安，又如何能(néng)独(dú)善其(qí)身(shēn)？

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