近(jìn)两年(nián)火爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募RE牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质ITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类产品长期(qī)投资价值，通过(guò)观(guān)测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分红目前已包牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质含了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)时应了解资产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基(jī)础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价(jià)值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基(jī)础设施证券投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市(shì)场价(jià)格反(fǎn)映这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红(hóng)要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来(lái)看(kàn)，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了(le)机(jī)构投资者(zhě)的投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效(xiào)控制(zhì)风险的前(qián)提(tí)下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二(èr)级市场价(jià)格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观(guān)经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和(hé)债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红金(jīn)额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对分红前(qián)后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获(huò)得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者(zhě)应了解底(dǐ)层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派(pài)的(de)是本金与增值两个部(bù)分，两个部(bù)分(fēn)之(zhī)间的比例是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很大，大多(duō)数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等(děng)合同年(nián)限到期后基金(jīn)价值面临(lín)极大不确(què)定(dìng)性，这是(shì)该类投(tóu)资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要(yào)来(lái)自项目每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本(běn)金的(de)归还(hái)，两者的比率也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而(ér)形(xíng)成区(qū)别。特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市(shì)场价(jià)格和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目(mù)在经营权(quán)到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供(gōng)分配(pèi)金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的(de)特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的(de)分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质)对较低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目(mù)的分派金额(é)包含了投资(zī)本(běn)金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况(kuàng)下，基(jī)金份额(é)单价(jià)随着分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期限。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益(yì)率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评估(gū)项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本(běn)身经营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)。建(jiàn)议(yì)投(tóu)资(zī)者对经营(yíng)权类的资(zī)产可以(yǐ)更(gèng)多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资(zī)产的(de)经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回(huí)报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始权益(yì)人综合(hé)实(shí)力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力等(děng)多(duō)重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于(yú)分(fēn)红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回(huí)调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的可供分配金额(é)预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露预(yù)测进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质