导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房(fáng)地(dì)产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据(jù)此(cǐ)判断(duàn)中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其(qí)中还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城(chéng)镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极(jí)低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民(mín)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一(yī)间房(fáng)所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样(yàng)不意(yì)味(wèi)着(zhe)中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发现中国(guó)城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其(qí)中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市(shì)场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房(fáng)，从而(ér)产生(shēng)了额外的(de)住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达国(guó)家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现在不同(tóng)能级城市(shì)之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大(dà)城(chéng)市二手(shǒu)房(fáng)挂(guà)牌量(liàng)突(tū)然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房子(zi)是否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩的(de)直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查(chá)工作情况为(wèi)主题的新闻发布(bù)会上，负(fù)责人(rén)对(duì)外披(pī)露(lù)：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实(shí)际(jì)仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学(xué)校、医院等(děng)非住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味(wèi)着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可(kě)以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每(měi)年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数(shù)相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得(dé)到城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进一步推(t吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市uī)算中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二手(shǒu)房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁(lìn)其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比例(lì)，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达(dá)到了户均(jūn)一套房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅(zhái)来满足(zú)因人口流(liú)动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国(guó)和(hé)日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据显示(shì)，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户(hù)均一套房(fáng)无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至(zhì)少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧(jiù)小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困(kùn)难，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存(cún)在住宅困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较(jiào)目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍(réng)有需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户(hù)的(de)占比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多(duō)。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步(bù)向(xiàng)经济(jì)带(dài)、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入(rù)，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益(yì)于(yú)人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到(dào)2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的(de)比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设施配套(tào)差(chà)、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)希(xī)望提高(gāo)生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的(de)人均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家(jiā)依(yī)旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切(qiè)正(zhèng)向(xiàng)联系。随(suí)着经济发(fā)展水平(píng)的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么未来将是(shì)住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市(shì)能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查(chá)数据(jù)调查(chá)的是(shì)人，并(bìng)不(bù)是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

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