万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的(de)豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务人被(bèi)中国信达(dá)追债，中国信达为了(le)收回(huí)钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信达(dá)在京(jīng)东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司(sī)不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北(běi)京市(shì)分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元(yuán)人民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国(guó)信达(dá)北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去(qù)了的，是有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么(me)中国(guó)信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子(zi)根本没(méi)有网(wǎng)签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基本都是(shì)北(běi)京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳(liǔ)塑料是不是绝缘体书院的(de)业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网(wǎng)友感(gǎn)叹(tàn)，“富人(rén)也被精(jīng)准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实(shí)已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业(yè)主已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向法(fǎ)院提(tí)出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公(gōng)布(bù)《最高(gāo)人民法院关于商品(pǐn)房(fáng)消费者权利保护(hù)问题的批(pī)复(fù)》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)以居(jū)住为目的(de)购买房屋(wū)并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以及其他债(zhài)权的，人(rén)民法院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只支付(fù)了部(bù)分价款的(de)商品房消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终(zhōng)结前已实(shí)际支(zhī)付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售(shòu)未网签”，那么(me)这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际(jì)上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国(guó)际(jì)信托有限责任公司成(chéng)为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规(guī)模，也(yě)没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集(jí)团进(jìn)入(rù)北京的第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平(píng)米(m塑料是不是绝缘体ǐ)的天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了(le)市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更(gèng)是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科(kē)等(děng)大型知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下(xià)了(le)北京万柳地(dì)块，成(chéng)为(wèi)北(běi)京当年(nián)的“双(shuāng)料(liào)地(dì)王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘高端(duān)的(de)姿态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一块块从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今(jīn)，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说(shuō)明万(wàn)柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商(shāng)光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾(céng)深(shēn)挖(wā)出背后(hòu)的(de)中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的(de)开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型的目(mù)光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股(gǔ)国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖(mài)豪(háo)宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫(hè)为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手中的(de)中赫(hè)集团(tuán)股份(fèn)质(zhì)押(yā)陆(lù)续(xù)质押，据企查查显示(shì)，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金(jīn)商业(yè)保(bǎo)理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融(róng)信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北(běi)京(jīng)国安后，不仅国安的(de)经营状况没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官(guān)网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押(yā)手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营状况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国(guó)安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务(wù)，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为(wèi)老赖的(de)情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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