5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长(zhǎng)。根(gēn)据基金(jīn)一(yī)季报统计(jì)，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公(gōng)募(mù)所(suǒ)持有的房(fáng)地(dì)产行业标的(de)市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公(gōng)募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募(mù)对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似(shì)乎在今年一季度得以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨教师一年的工作日有多少天，一年有多少周(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排名最高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季(jì)报，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的(de)是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分化(huà)时(shí)代，一二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市(shì)场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不(bù)返了。“如(rú)果按(àn)照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期(qī)或(huò)者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一定(dìng)的政策出(chū)来(lái)去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率和房价(jià)收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行(xíng)业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细(xì)作个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的(de)个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的(de)124只房地(dì)产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日(rì)连(lián)续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)1.23亿(yì)元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的(de)首季(jì)十大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是(shì)上(shàng)海本地(dì)房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时(shí)代(dài)出(chū)租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度(dù)十(shí)大流通股股东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局在深圳的(de)地产公司(sī)，一季报(bào)交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的(de)价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成(chéng)本(běn)不断下(xià)滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或(huò)存在发(fā)展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优(yōu)势(shì)，其主要又(yòu)体现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低(dī)的融(róng)资(zī)成本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国(guó)央(yāng教师一年的工作日有多少天，一年有多少周)企相(xiāng)较于民(mín)营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于(yú)减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民(mín)企(qǐ)来说估(gū)值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低(dī)，行业内部将出现分化(huà)，要(yào)关注将(jiāng)受益(yì)于(yú)行业(yè)集中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资(zī)首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持(chí)续观(guān)察(chá)国企央企在三个方(fāng)面(miàn)是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资(zī)成(chéng)本(běn)保持低(dī)位(wèi)，其次是(shì)销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的(de)整(zhěng)体(tǐ)下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公(gōng)司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投资(zī)力度(dù)较大(dà)。投资(zī)的(de)驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市(shì)四月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市(shì)场表现(xiàn)也(yě)不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入(rù)情况，以及(jí)市(shì)场的去库(kù)存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的(de)短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三(sān)季(jì)度增长不确(què)定(dìng)性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都(dōu)比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得(dé)多的(de)企业，会(huì)伴随(suí)整个(gè)行业的(de)弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以(yǐ)只(zhǐ)能耐(nài)心地去(qù)等待它(tā)的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文(wén)中(zhōng)提及(jí)个(gè)股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 教师一年的工作日有多少天，一年有多少周