文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建(jiàn)房(fáng)，没(méi)钱没(méi)实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地(dì)产软着陆(lù)和长期(qī)平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对(duì)购房者非常不(bù)公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简(jiǎn)单(dān)科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了(le)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存(cún)在预售(shòu)制(zhì)。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般(bān)有严格(gé)的(de)监管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非(fēi)像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次(cì)性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发(fā)商工程进度(dù)在完全交房前(qián)进行分期(qī)支(zhī)付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分(fēn)期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制(zhì)度有一定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务(wù)重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的(de)过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的(de)最根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商(shāng)业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房地(dì)产(chǎn)也(yě)不能例(lì)外(wài)，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发(fā)展研(yán)究中(zhōng)心参(cān)与财税(shuì)改革方案研(yán)究时，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后(hòu)来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在(zài)

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契(qì)约切(qiè)开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出(chū)售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信(xìn)置业(yè)有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直(zhí)觉和多(duō)年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着(zhe)独到(dào)的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先(xiān)收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似(shì)租金的(de)分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自己的(de)房(fáng)产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了(le)民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率地(dì)解(jiě)决了核心的住(zhù)房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推(tuī)动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发(fā)商在(zài)预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金(jīn)，中国(guó)香港要(yào)求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透(tòu)明(míng)化机(jī)制(zhì)，且银行的(de)责任上(shàng)升(shēng)，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完(wán)工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大(dà)于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住(zhù)房基(jī)础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市(shì)化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制度(dù)也(yě)出(chū)现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差(chà)等(děng)问(wèn)题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预(yù)售商品(pǐn)房制度(dù)，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支持(chí)国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关(guān)于进一(yī)步深化城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖(mài)期房，解决了(le)房企缺少资金和开发(fā)时(shí)间(jiān)周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货(huò)币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极(jí)大作用推动了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次(cì)性付(fù)清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的(de)按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的(de)开发(fā)商(shāng)而言，预(yù)售(shòu)制商品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要(yào)方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时(shí)增加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳步发(fā)展起到(dào)了(le)重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的(de)资(zī)金(jīn)需(xū)求(qiú)，也提(tí)高了(le)居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇居民(mín)从(cóng)筒(tǒng)子楼住(zhù)到(dào)住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完(wán)发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅期房销售(shòu)面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了(le)中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发展，房地产企业(yè)从(cóng)无到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉(lā)动中国内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房地(dì)产带(dài)动的上下游产(chǎn)业链(liàn)特(tè)别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投资(zī)的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从(cóng)房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的(de)37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居(jū)民投(tóu)资(zī)渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行(xíng)的按(àn)揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立的(de)合(hé)同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自(zì)身信用和(hé)购(gòu)房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行(xíng)作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过与购房者签订(dìng)的预(yù)售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn个子矮可以抱着做，矮个子抱起来做)完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规(guī)定了开发(fā)企业预(yù)售商(shāng)品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有(yǒu)关(guān)的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预(yù)售款监管(guǎn)的(de)具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等(děng)城市(shì)则(zé)按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积或者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后被挪(nuó)用，导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时(shí)代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程(chéng)总承(chéng)包(bāo)方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名(míng)义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的(de)资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提(tí)供了(le)资金流动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预(yù)付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定(dìng)金方(fāng)式(shì)支付，或按工程进度(dù)分期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的(de)保障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三(sān)方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定金一定期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购(gòu)房者(zhě)的(de)定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过(guò)申(shēn)请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在(zài)房屋建设(shè)过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发(fā)商施工(gōng)进度。开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经(jīng)审查后(hòu)发(fā)放的验(yàn)收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如(rú)由(yóu)于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低首付比例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房(fáng)者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节(jié)内容(róng)确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了(le)10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规(guī)定房(fáng)屋必须(xū)经过(guò)房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后才能交付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期(qī)房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入开发商(shāng)账户前(qián)经(jīng)过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的(de)保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔(péi)付违约金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付(fù)最多(duō)不(bù)超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)购(gòu)房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门(mén)项目资(zī)金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一的(de)选购(gòu)权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面(miàn)，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求(qiú)所有开发(fā)商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型需求的支持(chí)力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现个子矮可以抱着做，矮个子抱起来做象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融(róng)工(gōng)具支持。另一(yī)方(fāng)面，从(cóng)现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商(shāng)违约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的保障。余(yú)款支付(fù)环节，建立(lì)按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独(dú)立于(yú)开发(fā)商、银行的第(dì)三(sān)方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发(fā)商(shāng)应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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