万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这个位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被(bèi)全(quán)国(guó)知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称(chēng)要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关(guān)注(zhù)，起因中赫集(jí)团成了共(gòng)同债(zhài)务(wù)人(rén)被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的(de)有钱(qián)人，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可(kě)能(néng)没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国信达北(běi)分(fēn)），处(chù)置的是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)有限(xiàn)公司是共同债务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是一(yī)起(qǐ)中(zhōng)国信达(dá)北分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且(qiě)早已(yǐ)售罄。如(rú)果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房(fáng)子(zi)根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子(zi)抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万(wàn)柳书院的业主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这(zhè)些业(yè)主确实已经支付价款并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大(dà)的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行(xíng)中，业(yè)主(zhǔ)已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，但未办理过(guò)户手续(xù)的(de)，如(rú)果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居住为目的(de)购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予以支(zhī)持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的(de)商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良债权，实(shí)际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国信(xìn)达(dá)申请(qǐng)不良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示(shì)，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没(méi)有(yǒu)很高的国民知名度(dù)，但却(què)在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号(hào)院，作为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团进入北京的第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价(jià)，成为(wè三生三世枕上书白滚滚的真身是什么，三生三世枕上书中白滚滚的真身是什么i)当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀(diàn)顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳地(dì)块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从(cóng三生三世枕上书白滚滚的真身是什么，三生三世枕上书中白滚滚的真身是什么)荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的(de)五米高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看(kàn)出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今(jīn)，它(tā)远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名人士(shì)，如(rú)知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大(dà)佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的房，拿北(běi)京城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被(bèi)执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落(luò)到(dào)这(zhè)个(gè)地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之(zhī)时(shí)，深蓝(lán)财(cái)经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多(duō)元(yuán)化转型，但转型(xíng)之路(lù)并不(bù)好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目(mù)光，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值(zhí)一直没变，那(nà)么(me)中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人(rén)也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实(shí)控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的(de)中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫(hè)集(jí)团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中(zhōng)融(róng)信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后，不仅国安(ān)的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所(suǒ)官网信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压(yā)力，中赫(hè)集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执(zhí)行(xíng)人(rén)成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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