饱受争议(yì)的二手房交易中介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住(zhù)建部(bù)、市场监管总(zǒng)局联合(hé)发布了关于规范(fàn)房地产(chǎn)经纪服务的(de)意见。意(yì)见提及(jí)，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人(rén)信息等问题，加重交易当事人负担(dān)、侵害其合法权益(yì)。

　　基(jī)于上述背景，两部(bù)门从(cóng)加强(qiáng)从业主体(tǐ)管理(lǐ)、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实行明码标价等(děng)十(shí)方面，提出(chū)了意(yì)见。

　　中原地(dì)产首席分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手房交易占比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北(běi)京、上海为例，二(èr)手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交(jiāo)依(yī)赖中(zhōng)介居间成交，房地(dì)产调控重心逐(zhú)渐从开发商过(guò)渡到(dào)中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究(jiū)中心首(shǒu)席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低(dī)的大宗交易，由于二(èr)手房交易(yì)成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常(cháng)强(qiáng)的(de)专业(yè)性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称(chēng)等问(wèn)题，将非必(bì)要的收费(fèi)夹(jiā)带其(qí)中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担(dān)保费(fèi)等，对居(jū)民造(zào)成额外(wài)的负担，而且(qiě)这些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市场交(jiāo)易过程(chéng)中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易(yì)行(xíng)为(wèi)及其(qí)主(zhǔ)体进行(xíng)规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管(guǎn)理(lǐ)和调控的主题。“当下(xià)，推进这项(xiàng)工作的(de)意义更(gèng)大(dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二(èr)手房市(shì)场中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行业(yè)关注最多的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服务(wù)费的问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认为，未来(lái)相(xiāng)关部门主要(yào)监管的重点，将是(shì)对(duì)房地产经(jīng)纪服务(wù)收费及中介交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手(shǒu)房屋交易(yì)过(guò)程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不(bù)低(dī)的(de)中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房地产经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务(wù)收费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构要合理降低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经(jīng)纪服(fú)务费用。鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价。引(yǐn)导(dǎo)由(yóu)交易双方共同承(chéng)担(dān)经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目(mù)前房(fáng)地产经纪服(fú)务收费(fèi)标准的最早(zǎo)依据是1995年国家(jiā)计委建设部下(xià)发的《关于房地产(chǎn)中介(jiè)服务收费的(de)通知》（971号文），其(qí)中第(dì)六条(tiáo)规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的(de)收费标准(zhǔn)，即(jí)根据(jù)这样的规定：“少数特别复(fù)杂(zá)的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务收费多少由各中介机构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介机构(gòu)在实际收取费用过程中，相关监管部门当(dāng)前(qián)并未明确具体的中介费(fèi)率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅(jǐn)需在(zài)服(fú)务过程(chéng)中对收费标准进(jìn)行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪服(fú)务机构在具体收取过程中，会结合房屋价(jià)值及工资标准，综合计算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价(jià)问题，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当(dāng)在经营门(mén)店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和收费(fèi)标准(zhǔn)，不得混合(hé)标价和(hé)捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的(de)基(jī)本服务和(hé)延伸服(fú)务(wù)，应(yīng)当分别明确服务项目和收(shōu)费(fèi)标准。房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)收费前(qián)应当向交(jiāo)易当事(shì)人出具收费(fèi)清单，列明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金(jīn)额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明(míng)显高于市场(chǎng)平(píng)均水平的房地产(chǎn)经纪(jì)机构，住房和城(chéng)乡建设部门将会同市场监(jiān)管等部门采取(qǔ)约谈等综合措施(shī)进(jìn)行重点监管(guǎn)。市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)部门会同有关部门依法查处不(bù)按规(guī)定明(míng)码标价、操纵经(jīng)纪服务(wù)收费等违反价格(gé)和反垄断法(fǎ)律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机(jī)构相关违法违规(guī)信(xìn)息，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国家企业(yè)信(xìn)用(yòng)信(xìn)息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的(de)中介(jiè)费有(yǒu)望大幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部发文(wén)鼓励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用，主要还(hái)是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收(shōu)费普(pǔ)遍在合理范(fàn)围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门(mén)提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性(xìng)文件而非规(guī)定(dìng)，未来如何具体认定其中(zhōng)的细则，还(hái)需要看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务(wù)领(lǐng)域(yù)的调整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在(zài)产权(quán)方(fāng)面有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可能(néng)对交(jiāo)易产生影响，这对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业(yè)的专(zhuān)业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出，在二(èr)手(shǒu)房(fáng)买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的(de)中介费，但在一些热点城(chéng)市的二(èr)手房交易(yì)过程中(zhōng)，往往会有这样(yàng)的(de)情珂润护肤品属于什么档次，珂润护肤品适合什么年龄形，因部分购(gòu)房者(zhě)处于弱(ruò)势地位，从而会出(chū)现中介费及税费(fèi)均由购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费，这(zhè)部(bù)分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在(zài)房价(jià)中有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公(gōng)司将(jiāng)其视为(wèi)向购房者单边收费的行为。部分中介(jiè)公司可能会利用其支配地位，在(zài)原先(xiān)经(jīng)纪服务收费(fèi)的(de)基(jī)础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往往(wǎng)会将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房(fáng)者，这实际上相当于变相(xiāng)推高了珂润护肤品属于什么档次，珂润护肤品适合什么年龄房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵(zòng)经纪服(fú)务收(shōu)费，不(bù)仅有利于提高(gāo)交易(yì)中操(cāo)作(zuò)的(de)透明度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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