5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表的机(jī)构对(duì)于(yú)这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额(é)均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华(huá)发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比(bǐ)却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三(sān)年来(lái)的(de)首次(cì)回升(shēng)，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一(y苏修是什么意思，苏修是什么意思ī)季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公(gōng)募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链上最后一(yī)环(huán)，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二(èr)级(jí)市(shì)场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市(shì)好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一(yī)去不返了(le)。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分类，包括房(fáng)地(dì)产等(děng)几类行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于(yú)成熟期(qī)或(huò)者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有什么(me)投资机会(huì)的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也(yě)出现(xiàn)了一些(xiē)机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面积(jī)很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是居民存(cún)款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不(bù)支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率的提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时(shí)，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去(qù)了(le)苏修是什么意思，苏修是什么意思，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资(zī)机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个(gè)股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第一的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来(lái)看，上(shàng)实发展的主营业(yè)务为房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业(yè)管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第(dì)一季度的收(shōu)入利润规模(mó)大(dà)幅(fú)度(dù)复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿地结(jié)算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持(chí)续(xù)驻足(zú)。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要(yào)布(bù)局在(zài)深圳的地产公司，一(yī)季报交出(chū)的也(yě)是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增苏修是什么意思，苏修是什么意思长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募(mù)指基首季(jì)新(xīn)杀入(rù)十大流通(tōng)股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金(jīn)额(é)/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基(jī)本在(zài)70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净(jìng)负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在发(fā)展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主(zhǔ)要(yào)又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发(fā)资源和良好的不(bù)动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业(yè)的资(zī)产会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预期(qī)的(de)盈利和现金流创造(zào)能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业(yè)自身(shēn)资产的(de)质量(liàng)好、运营能(néng)力(lì)强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业(yè)普涨的(de)概率比较低(dī)，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的(de)头(tóu)部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要(yào)客观(guān)地去持续观察国企央(yāng)企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低(dī)位，其次(cì)是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业(yè)内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能(néng)够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个(gè)市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相对(duì)表(biǎo)现较好之外(wài)，包(bāo)括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的(de)绝(jué)大多数城市都出现环比下滑(huá)的(de)情况(kuàng)。而现在五月的(de)市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去库存(cún)压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可(kě)能会出(chū)现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季(jì)度(dù)增长不确定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的(de)时候，只能赚他基(jī)本(běn)面的(de)钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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