饱受争议的二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局(jú)联(lián)合发布了关于规范房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构存在利用房源客源(yuán)优势收取过高(gāo)费(fèi)用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥(làn)用客户(hù)个(gè)人信息等(děng)问题(tí)，加重(zhòng)交易当事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实(shí)行(xíng)明(míng)码标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席(xí)分析师张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手房交易(yì)占比逐(zhú)渐增加。以北(běi)京、上海为(wèi)例(lì)，二手房占市(shì)场成交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依(yī)赖中介(jiè)居间成(chéng)交，房地产(chǎn)调控(kòng)重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心(xīn)首席研究员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房对居民(mín)来说属(shǔ)于金(jīn)额不(bù)低(dī)的(de)大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高、交易周期(qī)较长，具有非常强的(de)专业性，居民往往通过中介来完成。但(dàn)很(hěn)多中介利(lì)用信息不对(duì)称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带(dài)其中，如收(shōu)取过(guò)桥融资、按(àn)揭(jiē)费、担保费等，对居民造成(chéng)额外的(de)负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市(shì)场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经(jīng)纪(jì)服务在内(nèi)的(de)相关(guān)市场交易行为及其(qí)主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下(xià)，推进(jìn)这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产经纪服务行(xíng)业关(guān)注最多的一个(gè)话题，便是房地产经(jīng)纪服务费的(de)问题(tí)。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监(jiān)管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程(chéng)中(zhōng)，部分(fēn)价(jià)值不(bù)菲(fēi)的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额(é)不低的中介费。以北(běi)京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服(fú)务(wù)费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在(zài)合理确(què)定经纪服(fú)务收费(fèi)上(shàng)，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档(dàng)定价(jià)。引导由交易双方共同(tóng)承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍，目(mù)前房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费标(biāo)准的最早(zǎo)依(yī)据是1995年国家(jiā)计委(wěi)建(jiàn)设部下发(fā)的《关于房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执(zhí)行的2014年(nián)更新后(hòu)的(de)收(shōu)费(fèi)标准，即根据(jù)这(zhè)样(yàng)的(de)规(guī)定(dìng)：“少(shǎo)数特别复(fù)杂(zá)的住(zhù)宅买卖(mài)经纪服务，经(jīng)交易各方(fāng)协(xié)商(shāng)同意，可在(zài)规定的收费标(biāo)准基(jī)础(chǔ)上适(shì)当上浮，上浮幅度(dù)最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手(shǒu)房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放(fàng)权(quán)”的精神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了(le)房地产中(zhōng)介(jiè)服(fú)务等57个政府定价(jià)，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由(yóu)各(gè)中(zhōng)介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用过程中，相(xiāng)关监管(guǎn)部(bù)门当前并(bìng)未明(míng)确具体的中(zhōng)介费率，中介机构仅需在服务过(guò)程中对收(shōu)费标准进行明码标价即可。而房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务机构(gòu)在(zài)具体收取过程中(zhōng)，会结合房(fáng)屋价概率分布函数右连续怎么理解，什么叫分布函数的右连续(jià)值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出合适的中(zhōng)介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价(jià)问题，两部门在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构应当在经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不(bù)得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)提供的(de)基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服务项(xiàng)目和收费标(biāo)准。房(fáng)地产经纪机构(gòu)收费前(qián)应当向交易当事人(rén)出具收费(fèi)清单(dān)，列(liè)明收(shōu)费标准(zhǔn)、收(shōu)费(fèi)金额，由当(dāng)事人(rén)签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市(shì)场平均水平的房地产经纪机构(gòu)，住(zhù)房和城乡建设部门将会同(tóng)市场监(jiān)管等部门(mén)采取(qǔ)约(yuē)谈(tán)等(děng)综合措施(shī)进行重点监管。市(shì)场监管部门(mén)会同有关(guān)部门依法查(chá)处不按规定明(míng)码(mǎ)标价(jià)、操纵经纪服(fú)务收费等违反价格和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家(jiā)企业(yè)信用信(xìn)息公示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交价(jià)格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价(概率分布函数右连续怎么理解，什么叫分布函数的右连续jià)，是否意味着，未(wèi)来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价，合理降(jiàng)低(dī)住(zhù)房买卖(mài)和(hé)租赁经纪(jì)服务费用，主要(yào)还(hái)是规范行业，打击(jī)收费过高的经纪(jì)机构，但对市(shì)场影响有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费(fèi)就不(bù)同，各(gè)家收费普(pǔ)遍在合理(lǐ)范围内，加(jiā)上经纪(jì)服(fú)务费用(yòng)对市(shì)场的(de)影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两(liǎng)部门(mén)提(tí)出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即(jí)只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何具体认定其(qí)中的细则，还需要看各(gè)城(chéng)市落地执行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在(zài)产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可能(néng)对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业(yè)性提出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房买(mǎi)卖(mài)过程中概率分布函数右连续怎么理解，什么叫分布函数的右连续，原本应该由上下家各支付(fù)一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会(huì)有这样(yàng)的情形，因部(bù)分购房(fáng)者处于弱势地位，从(cóng)而会出(chū)现(xiàn)中介(jiè)费及(jí)税费(fèi)均由购房者来承担(dān)。即使一些房(fáng)东(dōng)愿意承担中介费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情(qíng)况，一(yī)些房产中介公司(sī)将其视为向购房(fáng)者(zhě)单边(biān)收费的行为。部分中介公(gōng)司可能会(huì)利用其支(zhī)配地位(wèi)，在原先(xiān)经纪(jì)服(fú)务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收(shōu)取费用，而这部(bù)分费用(yòng)，房东往往会将其转再次(cì)转嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实(shí)际上相(xiāng)当(dāng)于变(biàn)相(xiāng)推高了房价(jià)。两部门提(tí)出严禁操纵经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)，不仅有(yǒu)利(lì)于提高(gāo)交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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