导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，第七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查调(diào)查(chá)数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间(jiān)房所能满足，它(tā)与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发(fā)达国(guó)家还有(yǒu)很(hěn)大差(chà)距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我们(men)根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了(le)额(é)外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人(rén)户(hù)占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将延续(xù)，带来(lái)新户购房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十(shí)年(nián)房(fáng)价快速(sù)上涨基(jī)石。那(nà)么(me)当(dāng)下房地产(chǎn)大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则(zé)更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化必将体现在(zài)不同能级城市之间(jiān)，不(bù)同区域(yù)板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突(tū)然(rán)激增(zēng)，引发(fā)一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据(jù)并未(wèi)公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当(dāng)前的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人(rén)对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设(shè)行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据公布(bù)了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似(shì)意味(wèi)着人(rén)人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密(mì)切相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不(bù)能完全(quán)反(fǎn)映出(chū)城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思(sī)路(lù)、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直(zhí)接(jiē)公布(bù)，一(yī)是(shì)每(měi)年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查(chá)数(shù)据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均(jūn)住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将(jiāng)城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们(men)利(lì)用既有统计数(shù)据(jù)，大致测(cè)算得到(dào)中国(guó)存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与(yǔ)购买(mǎi)二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期(qī)房，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡寒江孤影江湖故人相逢何必曾相识是什么意思，寒江孤影四句诗是什么意思p>

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来(lái)满足因人口流(liú)动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流动调(diào)查数据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州(zhōu)以及南(nán)京工作的(de)流(liú)动人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城(chéng)购(gòu)买一(yī)套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如(rú)电线老(lǎo)化(huà)、管道等基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带(dài)来(lái)了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且(qiě)居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难(nán)满(mǎn)足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全(quán)国人(rén)均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去(qù)除(chú)公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地(dì)产还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国(guó)人口静(jìng)态结构和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均(jūn)1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占(zhàn)比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致(zhì)户(hù)数会因(yīn)户(hù)均人口规模的(de)缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局(jú)限于城市能级之(zhī)间(jiān)差异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可能超预(yù)期。

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