文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的(de)可以进行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购房者的(de)不公(gōng)平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没(méi)实力的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋(qū)势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是(shì)个(gè)技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面(miàn)看，预(yù)售制对(duì)购房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售制度(dù)？预售(shòu)制度怎么(me)来(lái)的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家一(yī)般有严格的(de)监管保障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非像中国(guó)一样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩余(yú)全部房(fáng)款(kuǎn)，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发(fā)风险，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，取消预(yù)售(shòu)制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十(shí)年前(qián)在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地(dì)产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销(xiāo)售(shòu)孕(yùn)育而(ér)生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单(dān士官生是什么意思，大学士官生是什么)位，需(xū)要雄厚(hòu)的(de)资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金(jīn)周转有着独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的(de)订金(jīn)，采用类似租(zū)金的分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也(yě)解决(jué)了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降低(dī)投资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时(shí)中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场的(de)一大(dà)特色，纵观中国(guó)香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核(hé)心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十(shí)年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范化(huà)，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要求开发(fā)商(shāng)在(zài)预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自(zì)身有资(zī)金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的(de)信托账户(hù)（监管账(zhàng)户(hù)）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全(quán)透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的(de)进程大于(yú)城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步(bù)推进城市化(huà)。但当时推行(xíng)的(de)是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度(dù)也出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福(fú)利分房制度(dù)不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临(lín)商品房的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的(de)“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地产市场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先后出(chū)台多(duō)项文件，大(dà)力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化(huà)的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金(jīn)和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内(nèi)地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压(yā)力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设(shè)中(zhōng)的(de)房屋(wū)预先出(chū)售(shòu)给购房(fáng)者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于(yú)中国香港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品房预(yù)售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理(lǐ)预(yù)售许(xǔ)可(kě)证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一次(cì)性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一(yī)次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程(chéng)进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国(guó)内地(dì)的开发商(shāng)而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动(dòng)了(le)城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多(duō)年(nián)对中国内(nèi)地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高(gāo)了(le)居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大(dà)进步，数十年(nián)时间走完发达(dá)国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国(guó)城(chéng)市(shì)建成区(qū)面积由(yóu)7438平(píng)方公(gōng)里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在当(dāng)前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房(fáng)销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积(jī)的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至士官生是什么意思，大学士官生是什么87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中国内地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房(fáng)地(dì)产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也(yě)成为拉(lā)动中国内地(dì)经济高(gāo)增(zēng)长的(de)火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地(dì)产带动(dòng)的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其(qí)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本(běn)的(de)37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金(jīn)若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签订的预售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还(hái)款能力(lì)或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明(míng)确(què)规(guī)定了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于(yú)有关(guān)的(de)工程(chéng)建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年(nián)以来全国并没(méi)有(yǒu)统(tǒng)一的(de)预售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照(zhào)项(xiàng)目的建安(ān)成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续(xù)建(jiàn)设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时(shí)代的高(gāo)周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设(shè)名(míng)义，获(huò)得监管账(zhàng)户(hù)拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取的(de)资金，在房企各地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做(zuò)提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一(yī)定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资(zī)金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者(zhě)支付(fù)的(de)房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资(zī)金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行(xíng)，银行根据(jù)工程进度向开发商(shāng)提供一(yī)定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害(hài)银行(xíng)利益(yì)，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管开发商(shāng)施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经(jīng)审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进(jìn)行(xíng)预约公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还。如由于(yú)任(rèn)何原因不(bù)能(néng)购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)公证费和(hé)土(tǔ)地(dì)交易(yì)税，分别为房(fáng)屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付(fù)节点、比例(lì)因项目而异。一般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期(qī)限，期(qī)限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能(néng)是当房屋出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方均有一名(míng)律师(shī)，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误后签订(dìng)首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出(chū)10％的(de)部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期(qī)房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开发(fā)商必须完成定(dìng)金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什(shén)么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金(jīn)保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金(jīn)的(de)保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先(xiān)支付(fù)的(de)购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明(míng)书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般(bān)约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有资金进银(yín)行专门(mén)项(xiàng)目资金账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一(yī)的(de)选购(gòu)权合同以及(jí)订金(jīn)返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订(dìng)购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付(fù)及(jí)印花税(shuì)，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的支(zhī)持(chí)力(lì)度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在(zài)起(qǐ)，对(duì)还在(zài)正常运(yùn)转的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每(měi)个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定(dìng)金安(ān)全。签订(dìng)合同环(huán)节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情况提供充分(fēn)的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者(zhě)的(de)权(quán)益。资金(jīn)监(jiān)管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方(fāng)资金(jīn)监(jiān)管机构(gòu)，或由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房预(yù)售制是(shì)大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经(jīng)过时了(le)，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 士官生是什么意思，大学士官生是什么