导读

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建部披露(lù)的(de)近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一(yī)成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意(yì)味着中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公(gōng)布中国家(jiā)庭户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的(de)数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味(wèi)着户户(hù)有房(fáng)，然而(ér)事实(shí)上中国住宅市(shì)场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日(殖民地和半殖民地区别通俗易懂，中国7个殖民地rì)益明显，区域经济资(zī)源分配的(de)再集(jí)中吸引着(zhe)人口流(liú)入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国(guó)家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么(me)当下房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现(xiàn)在(zài)不同能(néng)级(jí)城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂(guà)牌(pái)量突然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子(zi)是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在(zài)不(bù)足？可惜(xī)由(yóu)于(yú)住宅存(cún)量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当前的(de)房子是否真的过(guò)剩了？据(jù)此(cǐ)判断未(wèi)来(lái)房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计(jì)算的城镇房(fáng)屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人(rén)口普查数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素(sù)密切相关。单单(dān)从人均住宅间数(shù)不能完(wán)全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是(shì)以家(jiā)庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住(zhù)宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据(jù)，并(bìng)没有直接公(gōng)布(bù)城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民(mín)住(zhù)宅相关(guān)数(shù)据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅总数(shù)除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售以期房为殖民地和半殖民地区别通俗易懂，中国7个殖民地主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数(shù)=截(jié)止到2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了(le)户均(jūn)一套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地的(de)住(zhù)宅市(shì)场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在(zài)大(dà)城(chéng)市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资(zī)吸(xī)引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依(yī)然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的(de)生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数(shù)据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)住(zhù)宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民带房进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去(qù)除20％的(de)公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本(běn)、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅(殖民地和半殖民地区别通俗易懂，中国7个殖民地zhái)总(zǒng)量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来(lái)地产仍(réng)有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人(rén)口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户(hù)均人口规模(mó)的缩(suō)小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济(jì)发展带来(lái)的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化(huà)日益明(míng)显，资源和(hé)生(shēng)产要素(sù)逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移(yí)势(shì)必涉(shè)及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人(rén)口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造(zào)，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于(yú)城市能级之间差(chà)异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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