导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量(liàng)极度(dù)过剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数(shù)据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到(dào)一成，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示(shì)中国(guó)城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不(bù)是(shì)人均一间房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接(jiē)公布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每(měi)户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味(wèi)着户(hù)户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生(shēng)了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将延续(xù)，带来新(xīn)户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前建光鲜亮丽的意思和造句，光鲜亮丽的意思反义词(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较(jiào)发达(dá)国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然(rán)激(jī)增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答当前的(de)房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判断未(wèi)来房地(dì)产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发布会(huì)上(shàng)，负责(zé)人(rén)对(duì)外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的(de)城镇房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似(shì)意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关(guān)，更(gèng)与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布(bù)城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处(chù)可(kě)以直接公布，一是每(měi)年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)）。计算(suàn)中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量(liàng)，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们(men)就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们(men)利用(yòng)既(jì)有统计数据，大致测算得(dé)到(dào)中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并(bìng)进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅累计(jì)销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企(qǐ)竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一步推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普(pǔ)数(shù)据显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的住(zhù)宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅(zhái)的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实(shí)际变化比例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达到了户均一套(tào)房(fáng)的(de)程度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足(zú)因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本(běn)的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省际流(liú)动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大(dà)城(chéng)市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口流动调(diào)查数据显示(shì)，在上(shàng)海(hǎi)、杭(háng)州以(yǐ)及(jí)南(nán)京工(gōng)作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价的大城市(shì)租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低(dī)的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无(wú)法满足庞大流动人口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的(de)不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积(jī)占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的(de)老旧小区很(hěn)难满足现代生活(huó)需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的(de)家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人(rén)均水平的(de)一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存(cún)在(zài)困难(nán)，若按(àn)这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用(yòng)住(zhù)宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本(běn)、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套(tào)房，未(wèi)来(lái)地产还(hái)会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户购(gòu)房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带(dài)来的(de)新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的(de)分化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，光鲜亮丽的意思和造句，光鲜亮丽的意思反义词其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万(wàn)户(hù)，住(zhù)宅净(jìng)需求增加(jiā光鲜亮丽的意思和造句，光鲜亮丽的意思反义词)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工作会议明确(què)指出(chū)支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发(fā)展水平的提(tí)高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将(jiāng)随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过(guò)去二十年(nián)房价(jià)快速(sù)上涨基(jī)石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此可(kě)能(néng)存在统计偏(piān)差(chà)。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实(shí)际值(zhí)可能偏(piān)低(dī)，其增(zēng)速可能超预期(qī)。

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