OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波(bō)，如今，二级市(shì)场的影响仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘(pán)有所拉升，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最(zuì)近(jìn)3个(gè)交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的(de)重要承租(zū)方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将(jiāng)继续密(mì)切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入(rù)项目的(de)原始权(quán)益人相关(guān)负(fù)责人也表示，近期(qī)已(yǐ)同(tóng)步启动了(le)应急预案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)表示，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT近(jìn)期市场波(bō)动较大，但其实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)的(de)事件继续(xù)扰动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格(gé)小幅(fú)低开，此后二级(jí)市场(chǎng)价格开(kāi)始震荡走低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回(huí)升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息影响(xiǎng)，华安张江光大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个(gè)交易(yì)日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以(yǐ)来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全市场公募(mù)REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看(kàn)，目前(qián)上市的(de)8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中已经(jīng)披露(lù)张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致(zhì)二级市场价格出(chū)现波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不(bù)过(guò)，在上述人(rén)士看来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最(zuì)近几个交易日(rì)场内资金(jīn)有所流出，但(dàn)是，不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时(shí)表示，目前(qián)随(suí)着二级市场价格下跌，风险也得到(dào)一(yī)定(dìng)释放(fàng)，但是价(jià)格涨跌(diē)会(huì)受到基(jī)本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不(bù)好(hǎo)判断(duàn)价(jià)格是不(bù)是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位(wèi)业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产(chǎn)品年(nián)内二级(jí)市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益率(lǜ)高(gāo)的产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品(pǐn)具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执(zhí)行董事高如星对(duì)此表示，若(ruò)张江园(yuán)区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度(dù)对经(jīng)营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调(diào)至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就回(huí)调不少了(le)，这就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过(guò)，他也(yě)强调，最终还(hái)是落到租金收入受不(bù)受(shòu)影(yǐng)响，影响多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科(kē)技是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的(de)重要(yào)承(chéng)租方(fāng)之一(yī)，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园项(xiàng)目出租率下降(jiàng)事项，一(yī)度二(èr)级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明会中(zhōng)管理人(rén)就相关事项进行了解释说明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二级市(shì)场价(jià)格表(biǎo)现(xiàn)也趋(qū)于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开(kāi)的线(xiàn)上和线下(xià)的扩募说明会上，运营(yíng)团(tuán)队表示了(le)对张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目(mù)的信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈(tán)判中(zhōng)的储备租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项目(mù)出(chū)租率将得到回(huí)升(shēng)。没想到仅过了不到三周的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了(le)市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益(yì)人相关负责(zé)人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息(xī)的第一(yī)时(shí)间即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了沟(gōu)通(tōng)和核实工(gōng)作，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提前(qián)退租(zū)的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，据悉新区(qū)国(guó)资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租户情(qíng)况，相(xiāng)关负责人介绍(shào)说(shuō)，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了(le)芯片测(cè)试、人工(gōng)智能(néng面膜对脸真的有用吗，长期敷面膜和不敷面膜的区别)、航天产业、信息技(jì)术等(děng)产业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意(yì)向(xiàng)储备(bèi)转化为实(shí)际(jì)租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些(xiē)重要租(zū)户。虽然收了三个月(yuè)履(lǚ)约保证金给了我们一些空间，但本着对(duì)首批(pī)扩(kuò)募(mù)、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完成去化。”相关(guān)负责人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始权益人(rén)有那么多储备租户，之前的空置(zhì)率为何未能(néng)得到解决。

　　对此(cǐ)相关负(fù)责人解释，张江光(guāng)大园一(yī)直以来都坚持(chí)以(yǐ)市(shì)场化运(yùn)营为(wèi)导向(xiàng)，历(lì)史运营(yíng)表现稳定(dìng)，租(zū)户的调租和(hé)换租都属于正(zhèng)常情况，而(ér)这次项(xiàng)目(mù)的大租户退(tuì)租正好(hǎo)发生在市场(chǎng)活跃度的(de)短期低点面膜对脸真的有用吗，长期敷面膜和不敷面膜的区别，目(mù)前市场情况已有所(suǒ)好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出(chū)租率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及(jí)时修复后，张江这边也作了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项(xiàng)目在给租(zū)户的分隔空(kōng)间、交付标准、租(zū)金水平等(děng)方(fāng)面(miàn)也(yě)有一些差异化，张润大厦(shà)多是两千多(duō)平的大平(píng)层(céng)，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一些(xiē)，张江光(guāng)大园单(dān)层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租(zū)户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需(xū)求和预算挑选区(qū)域内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完(wán)成以后(hòu)，新老资产的(de)管(guǎn)理人都变成了一家(jiā)，后续我们在资(zī)源共享和联合(hé)营销方(fāng)面能更加(jiā)充分发(fā)挥协同效应(yīng)，相信可以做(zuò)得更(gèng)好(hǎo)。”上述(shù)负责人补(bǔ)充(chōng)说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表示，张江集团(tuán)和(hé)张江高科(kē)目前在管资(zī)产(chǎn)约五百万方，还有一些其他在开发(fā)的储备项目，这些都(dōu)将成(chéng)为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张江园(yuán)区产业空(kōng)间资产(chǎn)上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要(yào)解(jiě)决，但是这和我们在(zài)张(zhāng)江科学城这(zhè)三十年建设发展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个非(fēi)常(cháng)小的(de)插曲(qū)。我们有信(xìn)心排除万(wàn)难，尽一(yī)切可能化解当前突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预(yù)期和市(shì)场的信心。”

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