近两年(nián)火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者(zhě)注意，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含(hán)了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配(pèi)戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可(kě)供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基(jī)金份额二(èr)级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自基础设(shè)施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金(jīn)募集材(cái)料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持(chí)有人实际获得的(de)现金收益，对于(yú)长期(qī)投(tóu)资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投(tóu)资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年(nián)度可分(fēn)配(pèi)金额以现(xiàn)金形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一(yī)面戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报(bào)，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的(de)投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相对于(yú)投(tóu)资债(zhài)券相对高的(de)收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的(de)预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从(cóng)近期公(gōng)募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受(shòu)多(duō)重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而(ér)稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投资。戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回(huí)归(guī)的过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活力(lì)的改善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额(é)净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人在(zài)基金分红前(qián)后均可以获得公(gōng)平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长(zhǎng)期(qī)投资(zī)的信(xìn)心(xīn)，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括(kuò)利润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是(shì)本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之间的比例是(shì)变动(dòng)的(de)，与现有公募基(jī)金分红差异很大(dà)，大(dà)多数普通投资者(zhě)可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面(miàn)临(lín)极大不确(què)定(dìng)性，这是该类投资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品的收益(yì)主要(yào)包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的(de)收益(yì)，而持(chí)有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收益(yì)主要(yào)来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资(zī)产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性不(bù)同而形成区别(bié)。特许经(jīng)营权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对(duì)股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在(zài)选择(zé)公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的(de)二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到(dào)期后不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可(kě)供分配金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限(xiàn)较(jiào)短(duǎn)的(de)特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余(yú)期(qī)限较长(zhǎng)的(de)特许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够年限(xiàn)收回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目的分派(pài)金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单(dān)价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上到(dào)期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会(huì)进一步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类(lèi)似(shì)永续(xù)经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内(nèi)人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项目底层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报(bào)指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的(de)现金流(liú)，基于(yú)企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对(duì)非(fēi)现金影响利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适(shì)合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以(yǐ)更(gèng)多关注内部(bù)收益率的(de)高低，对产权类的(de)资(zī)产更(gèng)多关注分派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响投资回(huí)报，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综(zōng)合(hé)实力、运营管理机(jī)构实力(lì)、公(gōng)募(mù)基金(jīn)管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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