近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除(chú)息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类(lèi)产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金(jīn)等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产(c身份证号码150开头是哪里的，身份证号150开头的是哪里的hǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含(hán)了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年(nián)全(quán)年分(fēn)配金额占可供分配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价格(gé)的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)主要来自基(jī)础设施(shī)资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人通过基(jī)金募集(jí)材料和信息披(pī)露文(wén)件，结(jié)合行业及(jí)市(shì)场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的(de)重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际(jì)获得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施(shī)基(jī)金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度(dù)可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似(shì)于(yú)债券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券(quàn)的固(gù)定利息回报(bào)，而(ér)是由可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，一(yī)方面是(shì)公募(mù)REITs丰(fēng)富了机(jī)构投(tóu)资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取(qǔ)相(xiāng)对于投资(zī)债券相对(duì)高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红水平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成率不(bù)达预(yù)期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价(jià)格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利(lì)于吸引(yǐn)投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人也(yě)表示(shì)，近期(qī)经济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额(é)的分红金(jīn)额(é)进(jìn)行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前(qián)后均可以(yǐ)获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红包括利润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红前提(tí)是(shì)本金(jīn)之上的(de)增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本(běn)金与(yǔ)增值(zhí)两个(gè)部分，两个部(bù)分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)差(chà)异很大(dà)，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持(chí)续分红。一旦身份证号码150开头是哪里的，身份证号150开头的是哪里的(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类投资者(zhě)应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类和(hé)产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的(de)分红(hóng)包括了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是(shì)变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在(zài)选择投资(zī)标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不(bù)同而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对(duì)所选择(zé)产(chǎn)品的二(èr)级(jí)市场价格(gé)和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再能产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足(zú)够年限收(shōu)回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金(jīn)份额(é)单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目(mù)相(xiāng)比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或(huò)建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上身份证号码150开头是哪里的，身份证号150开头的是哪里的到期(qī)后通(tōng)过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时(shí)点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活(huó)动现金流(liú)、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指标，来观察(chá)和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者存在(zài)本质(zhì)性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利(lì)润(rùn)表(biǎo)的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新(xīn)选择(zé)，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期(qī)持有。建议(yì)投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资(zī)产可(kě)以更多关注(zhù)内部(bù)收益(yì)率的高(gāo)低，对(duì)产权类的(de)资产更多关注分派(pài)率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益(yì)人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力等(děng)多(duō)重因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投(tóu)资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时(shí)分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材(cái)料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济(jì)及市(shì)场的(de)实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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