近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测顶的速度越来越快越叫的原因，顶的速度越来越快过程(cè)经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权(quán)到(dào)期后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已包含(hán)了(le)利润分配(pèi)和本(běn)金的归(guī)还，在(zài)选择(zé)投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及(jí)基金份额交易(yì)价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起(qǐ)波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预(yù)期则更(gèng)有规(guī)律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基础设(shè)施资(zī)产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披(pī)露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级市场价格(gé)变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实(shí)际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集基础设施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来(lái)看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类产品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来(lái)看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未(wèi)来分(fēn)红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏(hóng)观经(jīng)济(jì)的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资(zī)收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目(mù)的(de)经营业绩相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善(shàn)有一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金份额的分红金额(é)进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的(de)修正(zhèng)，使(shǐ)投资(zī)人(rén)在基(jī)金分红(hóng)前后均(jūn)可以获(huò)得(dé)公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的(de)特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层(céng)资(zī)产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之(zhī)间(jiān)的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红差异很大(dà)，大多数(shù)普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权(quán)类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红(hóng)及资产增值(zhí)的收益(yì)，而(ér)持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每(měi)年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的(de)归还，两者的(de)比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产的公(gōng)募REITs顶的速度越来越快越叫的原因，顶的速度越来越快过程可(kě)以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择(zé)投资标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价(jià)值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级(jí)市场价格(gé)和(hé)分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也(yě)认为(wèi)，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更(gèng)高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的(de)特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著(zhù)的(de)资产投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收(shōu)益率等指标(biāo)，来(lái)观(guān)察和(hé)评估(gū)项目底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流(liú)，二是可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生的(de)现金流，基于(yú)企业本身经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的(de)项目(mù)进(jìn)行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的(de)资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的(de)资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的(de)经(jīng)营净现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资(zī)回报，投(tóu)资者可(kě)综合(hé)考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理人实(shí)力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对(duì)明(míng)显、同时分红规模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额预测(cè)。投资(zī)者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的(de)实际环(huán)境，对基(jī)础设(shè)施项目(mù)的运营(yíng)业绩(jì)及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上(shàng)述(shù)负责人也(yě)称。

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