“现在的房(fáng)地产很难再出现像过去十年(nián)的系统性行(xíng)情。”思睿(ruì)集(jí)团合伙人(rén)、首席经济学家洪灏向《红周刊》表示，房地产行业分化的愈加明(míng)显，让(ràng)机构和投资者的(de)关注度从板块向单个标(biāo)的转(zhuǎn)移。上海利檀(tán)投资(zī)董(dǒng)事长陈昊(hào)扬向《红周刊》指(zhǐ)出，从行业来看，无论是业绩，还是估(gū)值，房地产都已(yǐ)经双杀到(dào)了(le)最底部，而且(qiě)是反复(fù)地杀到(dào)了(le)底部，再(zài)往下的空间已经不大了(le)。

　　三道红线等(děng)指标(biāo)

　　成挖掘个股阿尔法(fǎ)重要参考

　　那(nà)么如(rú)何寻找(zhǎo)房地产个股的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏提(tí)醒，在房地(dì)产赛道中进行选择，需要非常(cháng)小心，避免选(xuǎn)了(le)半(bàn)天，标的公司出现爆雷的情况(kuàng)。除此之(zhī)外，洪(hóng)灏(hào)指出，需要(yào)满足以下三个基准：有大(dà)的国资背景的(de)、杠杆率较低的、此前没(méi)有(yǒu)踩过红线的。

　　他还(hái)表示，如果关(guān)注一(yī)下今年房地产(chǎn)的(de)开发资金来源，可以(yǐ)发现(xiàn)，其实银行的信贷倾向是不太愿(yuàn)意给房(fáng)企贷款的，房(fáng)企的(de)主要资金(jīn)来源来自(zì)新(xīn)盘的销(xiāo)售(shòu)。但今年新房的销售(shòu)情况(kuàng)相较一般。再(zài)关(guān)注一下，哪(nǎ)些房企(qǐ)能从银(yín)行(xíng)拿到钱(qián)，其实主(zhǔ)要还是那些有国企背(bèi)景的房企，民营房(fáng)企相(xiāng)对比较(jiào)困(kùn)难(nán)，所(suǒ)以(yǐ)整个(gè)行(xíng)业出现了(le)一个很明显(xiǎn)的(de)分化，无论是在销售，还是融资等(děng)各个方(fāng)面都非常明显。现在有国资背景的房企在资(zī)本市场表现相对(duì)较(jiào)好，但没有(yǒu)国资背(bèi)景的民营房(fáng)企股(gǔ)价(jià)大多表现很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向《红周刊(kān)》表示，在房地产行业内，我们的(de)逻(luó)辑是，“寻找最后的赢家”。而(ér)具体到(dào)如何挖(wā)掘，我们会特别(bié)重视(shì)企业的成本优势，更具体一点，就(jiù)是它的净借贷水(shuǐ)平（净负(fù)债率(lǜ)）是不(bù)是行业(yè)内的最(zuì)低水平；利润率是不是行业内最高(gāo)的；融资成本(běn)是否是(shì)行业内最低(dī)的；建安成(chéng)本(běn)是否(fǒu)也是业(yè)内最低的；这些都(dōu)是我(wǒ)们看重的一家(jiā)房企的综合(hé)成本(běn)。

　　需要注意的是，能够(gòu)同时满足(zú)上述(shù)条件的房企并不(bù)多。即便(biàn)是(shì)在(zài)国央(yāng)企中，仍有部分房企出现了“三道红线(xiàn)”的“踩线”情况，且有逐渐恶(è)化的趋(qū)势。以A股(gǔ)为例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据整理(lǐ)发现，截至2022年(nián)末，天房发展、陆家(jiā)嘴、格力地产(chǎn)、西藏城投、中交地产(chǎn)、中国武夷等国央(yāng)企(qǐ)“三(sān)道(dào)红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城建(jiàn)发展、京投发展、光明(míng)地产、云南城投、首(shǒu)开股份、珠江股(gǔ)份、城投控股等国央(yāng)企房企也踩了“三(sān)道红线”中的(de)两条。

　　2022年(nián)激(jī)进扩张(zhāng)房(fáng)企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着(zhe)较(jiào)稳(wěn)健特色(sè)的(de)国央企房企，其财(cái)务(wù)指标称(chēng)得上完全健康的仍(réng)是少(shǎo)数。而(ér)更加值得注意(yì)的是，在2022年(nián)，不少(shǎo)国(guó)企，甚至地(dì)方国企开始大举(jǔ)扩(kuò)张(zhāng)。而这(zhè)无(wú)疑又进(jìn)一步考验着(zhe)国央企的资(zī)金链情况。

　　对房企而言，扩(kuò)张速度的张弛有度(dù)尤(yóu)为重要(yào)，节奏(zòu)把握准确，有助于(yú)房(fáng)企储备优质(zhì)“弹药(yào)”；但过(guò)于乐观(guān)的预判未来市场，以(yǐ)及过于激(jī)进的扩(kuò)张拿地节奏也有(yǒu)可能让房(fáng)企重蹈此前(qián)的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其(qí)配置(zhì)的一(yī)家房企(qǐ)进行举例，它从2018年(nián)开始到2021年，连续4年的(de)净(jìng)借(jiè)贷比(bǐ)例都维(wéi)持(chí)在33％左右，完全没有增加杠杆比例。而到2022年，这家(jiā)房企(qǐ)明显(xiǎn)感觉到机(jī)会来了，其开始在(zài)一(yī)线城市进行大举拿地，净负(fù)债率也(yě)由此前(qián)的33％左右水准(zhǔn)提高到45％左右，涨了接近三分之一。与此同(tóng)时，该房企新(xīn)购(gòu)入地块(kuài)也实现了(le)快(kuài)速的开(kāi)盘利用率，预计今年会有更多(duō)的楼盘入市。像(xiàng)这类(lèi)企业就符合“最(zuì)后的赢家”的特点(diǎn)。一方面，在于它本身储备了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且(qiě)其中(zhōng)一(yī)半在(zài)一线城市(shì)，另外一半也(yě)主要集中在强二线和(hé)二线(xiàn)城市；另一方面(miàn)，它(tā)的扩张是有节制地(dì)扩张。

　　陈昊(hào)扬(yáng)同样提醒(xǐng)道，与之(zhī)相反，有些房企的扩张(zhāng)速(sù)度(dù)让人感觉又(yòu)回到了(le)2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民(mín)营企业的影(yǐng)子。虽然说，见到(dào)机会(huì)时要(yào)出手，但出手的章法仍要小心，如果负债率扩张得太(tài)快，但未来的两年市场没有想象得那么好，可(kě)能(néng)会(huì)重蹈覆辙。

　　那么如何(hé)来(lái)衡(héng)量一家房企(qǐ)的扩(kuò)张速度(dù)是否激进？陈(chén)昊扬向《红(hóng)周刊(kān)》表示，主要还是看房企的净负债率水平(píng)，在我看来，这个比(bǐ)例如(rú)果超过(guò)60％，就是(shì)扩张得过于(yú)快速了。

　　不难看出，这(zhè)一标准要比“三道红线(xiàn)”对房企的净负债率要求不得高于(yú)100％要更(gèng)加严(yán)格。陈昊(hào)扬解(jiě)释，当前房地产行业的复苏速度(dù)并没有那么快，所以要规避(bì)公(gōng)司(sī)净负债率提高到一个比较(jiào)危险(xiǎn)的水(shuǐ)平(píng)。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿地较(jiào)积极(jí)的(de)房辣妹是夸人还是骂人的，辣妹是夸人还是骂人的话企梳理(lǐ)发(fā)现，中交地(dì)产、中国(guó)金茂(mào)、华发股(gǔ)份、越秀地产(chǎn)、绿城中国、保(bǎo)利(lì)发展等房(fáng)企2022年净负债率都在60％之上。其(qí)中，中交地产(chǎn)净负债率持续居高不(bù)下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比(bǐ)的是，华(huá)润置地(dì)、中国(guó)海(hǎi)外发展、万科A、滨(bīn)江集(jí)团、招商蛇(shé)口、龙湖集团(tuán)等(děng)房企在践行较积极的(de)拿(ná)地策略的同时(shí)，也较好(hǎo)地控制了公司的(de)扩张速度与(yǔ)净负债率水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨江(jiāng)集团等个别民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质(zhì)

　　陈昊扬指出，实际上，他(tā)们是以(yǐ)同一筛选标(biāo)准(zhǔn)来(lái)看(kàn)国(guó)央企与(yǔ)民(mín)营房企，但在各维度(dù)的实际(jì)表现上，国央(yāng)企确(què)实会更胜一(yī)筹。如国央企的融资成本更(gèng)低，融资渠道也更顺畅，能够做(zuò)到想融(róng)就融，这样，国(guó)央企自然而(ér)然就(jiù)具有天(tiān)然(rán)优势。

　　虽然对比民营房企，机构更加看好(hǎo)国央企(qǐ)，但这也(yě)并不(bù)意(yì)味着(zhe)，民(mín)营企业(yè)中(zhōng)就没(méi)有“黑马”的存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳(shū)理发(fā)现，仍有少(shǎo)数民营房(fáng)企同样受到机(jī)构(gòu)的青睐(lài)。比如，根据(jù)2023年一季报，滨江集团(tuán)的十大流通股东中新进了“中国工(gōng)商银行股份有限公司－景顺(shùn)长城中国回(huí)报(bào)灵活配置混(hùn)合型(xíng)证券投(tóu)资基金”“全国(guó)社保基金一(yī)一六组合”等(děng)。

　　除此之外，自2021年开始，百(bǎi)亿私募(mù)珠(zhū)海阿巴马资产管理有限公司就长期(qī)持有(yǒu)滨江集团。根据(jù)一(yī)季报，该(gāi)资产公司的几只产品合计持有滨江集(jí)团9543万股，约占流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集团的受青睐(lài)，和其自(zì)身(shēn)的基本面(miàn)表现存在一(yī)定关系。2020年以来的(de)近三年时间，房地产市场(chǎng)整体在走“下坡路”，但(dàn)作(zuò)为杭(háng)州本土房企的滨江集团仍是表现(xiàn)出较强的韧劲，2020年(nián)以(yǐ)来，滨江集团在业绩(jì)表(biǎo)现、销售规模、新(xīn)增土储、股价表(biǎo)现等多(duō)维度都表现(xiàn)了较强的增(zēng)长势头。

　　业(yè)绩方面，2020年(nián)～2022年期(qī)间，滨(bīn)江集团扣非归母净利润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次(cì)实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期(qī)发布的2023年一(yī)季报，今年一季度，滨江集团更是实(shí)现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时代(dài)”仍能(néng)保持(chí)自身业绩的持(chí)续增长(zhǎng)，和滨江集团(tuán)扎根杭州的战(zhàn)略布局关(guān)系密切。根(gēn)据2022年(nián)年报，滨(bīn)江集团有近七成营收来(lái)自杭州地区(qū)，而在2021年，杭州地区的营收比重只(zhǐ)占(zhàn)到(dào)近六成。近(jìn)三(sān)年持(chí)续(xù)稳居杭州(zhōu)房(fáng)企销(xiāo)售排名第(dì)一。

　　与此同时，滨江集团(tuán)在(zài)杭州的土储(chǔ)补充同样较为(wèi)积极，根据诸葛找房、住在(zài)杭州网数(shù)据显(xiǎn)示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭(háng)拿(ná)地金额依(yī)次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同(tóng)样持续(xù)稳居杭州的本土第(dì)一。

　　而滨江(jiāng)集团在杭(háng)州的(de)较突(tū)出(chū)表现，也让(ràng)滨江集团(tuán)的房企排名迅速(sù)提升。到2023年，滨江集(jí)团的房企排名已冲进前十，根据中指数(shù)据，2023年前4月，滨江集(jí)团实(shí)现销售额607.3亿(yì)元，位(wèi)列房企第九(jiǔ)位。

　　值得注意的是，2020年(nián)至今，滨(bīn)江集团股(gǔ)价翻了超一倍(bèi)以上，而(ér)近期(qī)，滨江集团更是迎来多家机构的集中调研。滨(bīn)江集(jí)团发布公(gōng)告表示(shì)，公司于5月(yuè)10日接受了(le)信达证券、金鹰基金、建信养老、新(xīn)华(huá)养(yǎng)老(lǎo)等18家机(jī)构调研。

　　产业链布局重(zhòng)点移(yí)至存(cún)量赛道

　　机构在下游家纺、家居(jū)、物业觅α

　　实际(jì)上房地产开发只(zhǐ)是房(fáng)地(dì)产产(chǎn)业链上的中游环(huán)节，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤(xiān)等材料(liào)供应商，而下游应用行业主(zhǔ)要包括中介服务、家用电器、物业管理、家居用品。综合《红周刊》的采访，房地(dì)产开发环节(jié)与(yǔ)上游材料端辣妹是夸人还是骂人的，辣妹是夸人还是骂人的话(duān)息(xī)息相关，新盘开工不(bù)足导致上游不被(bèi)看(kàn)好(hǎo)，机构寻觅个(gè)股阿尔法(fǎ)的思路(lù)渐渐移至下游。“中国房地产行业(yè)在(zài)进入存量房时代，所以对地产产业链，尤其(qí)是偏消费(fèi)属(shǔ)性(xìng)的家装家居(jū)领域，我(wǒ)们相对看好，因为居(jū)民保有的住房规(guī)模越来越大，随着时(shí)间(jiān)的增加，内装更新的需(xū)求也会越来越多(duō)。美(měi)国过去的数据充分(fēn)说明(míng)了这一(yī)点(diǎn)，在新(xīn)房销售见顶(dǐng)之(zhī)后，家具消费的(de)增长却一(yī)直都很好。对于地产(chǎn)产(chǎn)业链，我们相(xiāng)对看好(hǎo)和内(nèi)装(zhuāng)相(xiāng)关(guān)的行业，例如消费(fèi)建材(cái)、家居(jū)装饰等。”万家基(jī)金(jīn)人士表示。

　　而根据《红(hóng)周刊》对下(xià)游细分(fēn)中相关赛道(dào)龙(lóng)头年内表现的统计，目(mù)前暂居前(qián)两位(wèi)的(de)都(dōu)是(shì)来(lái)自家纺赛道的公(gōng)司(sī)，它们分别是富安(ān)娜和水星家纺，特别是前者在月线(xiàn)连收(shōu)七根阳线(xiàn)的基(jī)础上，年内迄(qì)今(jīn)涨幅(fú)已(yǐ)经逼近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富安(ān)娜(nà)主(zhǔ)要从(cóng)事纺织家居、睡眠(mián)家居、生活类产品的研发、设计、生(shēng)产及(jí)销(xiāo)售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和辣妹是夸人还是骂人的，辣妹是夸人还是骂人的话“酷奇智”自有品牌。第一季度报告显示，报告期内，富安娜(nà)实现营业(yè)收(shōu)入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实(shí)现归属于(yú)上市(shì)公司(sī)股东的净利润(rùn)约1.11亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长5.28％。

　　而(ér)从上市(shì)公司(sī)一季报(bào)的十大流通股股东(dōng)来看，能够发现该(gāi)股早已成为基金重(zhòng)仓股(gǔ)的(de)天下，彼时包括公募(mù)的中欧价值发现、中欧潜力价(jià)值、工银瑞信灵动价值、宝盈新(xīn)价值和私募(mù)的明河(hé)2016，都在其中出(chū)现，占据了半(bàn)壁(bì)江山。需要(yào)强调(diào)的是(shì)，中欧(ōu)的两(liǎng)只基金都是(shì)价值派基金经理(lǐ)曹名长(zhǎng)在管的产品，首季其同时重仓(cāng)的房地产产业链(liàn)股票还(hái)有金地集(jí)团和大亚(yà)圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光一时的家(jiā)居板(bǎn)块也(yě)因疫(yì)情(qíng)、消费复苏(sū)进程(chéng)缓慢等多(duō)因素一度沉寂(jì)，不过(guò)好在困境反转露出(chū)曙光，家居板块中年(nián)内表现最好的是志邦家居(jū)。同一(yī)时(shí)间(jiān)段(duàn)，该股(gǔ)年(nián)内(nèi)上涨已经超过23％，从(cóng)业绩(jì)来看，无论是营收还是归(guī)母净利润，公(gōng)司都实现了同比双升。

　　从公(gōng)司(sī)的十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，《红周刊(kān)》发现广(guǎng)发基金(jīn)经(jīng)理罗(luó)洋慧眼(yǎn)独具(jù)，一季报中(zhōng)他(tā)管理的广发策略优选和广发安(ān)宏回报(bào)均(jūn)增加了(le)持股，而(ér)这两只产品也成为志邦家居十大流通股(gǔ)股(gǔ)东中仅有的两(liǎng)只公(gōng)募(mù)。有意(yì)思的是，他(tā)似乎对于定(dìng)制家居类标的情有独(dú)钟(zhōng)，在另一(yī)家赛道公司金牌橱柜中，他(tā)管理的全部三只产品均登榜十(shí)大流通股股东(dōng)，其也(yě)成为他(tā)的(de)独门重仓股。

　　除(chú)去家居家纺外，下游的(de)物业股也越来越被机构(gòu)所青(qīng)睐，不过(guò)这(zhè)类(lèi)标的大多在香(xiāng)港上市，如何选择成为难题。对此，前述上(shàng)海公募基金经理举例分析：“物业服务(wù)不(bù)是(shì)一(yī)个高毛利的行业，挣钱很辛(xīn)苦(kǔ)，我选公(gōng)司还是希望挣的是市场化应该挣的钱，以我曾(céng)经(jīng)买的绿城服务(wù)为例，它在中高端楼盘(pán)占比是比较高的(de)，每(měi)年到期的(de)合同里提价成(chéng)功率在30％～40％。它能做到滚动(dòng)的大部(bù)分项目到期之(zhī)后，经过两三轮(lún)合(hé)同周期还能做到产品提价。”

　　“行业(yè)里真正能做到(dào)产品提价的(de)公司很(hěn)少(shǎo)，因为物业公司很容易一(yī)开始是挣钱(qián)的，后面因(yīn)为保(bǎo)安这(zhè)些固定人员成本的年度(dù)增长(zhǎng)，不过(guò)服(fú)务没有特别好(hǎo)，客户(hù)没有那么满意(yì)，能做到提价(jià)难(nán)度是非(fēi)常大的。但是(shì)该(gāi)公(gōng)司能在业内做到(dào)到期之(zhī)后提价率比较高，这跟它的定位和比较好的服务是有关系的。”他(tā)进一步(bù)强调。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 辣妹是夸人还是骂人的，辣妹是夸人还是骂人的话