饱(bǎo)受争(zhēng)议的(de)二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发(fā)布了关于(yú)规(guī)范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机(jī)构存在利用(yòng)房源客源优势收(shōu)取过高费(fèi)用(yòng)、未明(míng)码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重交易(yì)当(dāng)事人(rén)负担、侵(qīn)害(hài)其合(hé)法权益。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明(míng)确经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分(fēn)析(xī)师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城市发展，一(yī)二线城市(shì)二手房交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成交依赖(lài)中介居间成交，房地产调(diào)控(kòng)重心逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说(shuō)属(shǔ)于(yú)金(jīn)额不低的大宗交易，由于二(èr)手(shǒu)房交易成本(běn)较(jiào)高(gāo)、交易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具(jù)有非(fēi)常强的(de)专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成(chéng)。但很多中(zhōng)介(jiè)利用信息不(bù)对称等(děng)问题(tí)，将非必要的收费(fèi)夹(jiā)带其中，如收取过桥融(róng)资(zī)、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造(zào)成额外的(de)负担(dān)，而且这(zhè)些服(fú)务(wù)事项(xiàng)并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交(jiāo)易过(guò)程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包括(kuò)经纪(jì)服务在内的相关市场交易(yì)行为(wèi)及(jí)其主体进行(xíng)规范和秩序整顿(dùn)，是房(fáng)地(dì)产市(shì)场管理(lǐ)和调(diào)控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作(zuò)的意义更大(dà)，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费(fèi)问(wèn)题(tí)成监(jiān)管重点

　　二(èr)手房市场中(zhōng)，历(lì)来对(duì)房地产经纪服务行业关注最多的(de)一(yī)个话题，便(biàn)是房地产经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部(bù)门主要监管的重点，将是(shì)对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲(fēi)的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额不低的中介(jiè)费。以北(běi)京某房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服(fú)务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在(zài)此次(cì)意(yì)见中提及，房地产经纪(jì)机构要合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格(gé)越(yuè)高、服务费率越(yuè)低(dī)的(de)原则实行分档定价。引(yǐn)导(dǎo)由交易双方(fāng)共同承担经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准(zhǔn)的最(zuì)早依据是1995年(nián)国家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费(fèi)，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目(mù)前北京市执行的2014年(nián)更新后(hòu)的收费标(biāo)准，即(jí)根(gēn)据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的(de)住(zhù)宅(zhái)买卖(mài)经纪服务(wù)，经交易各方协(xié)商同意，可在规(guī)定的收费(fèi)标准基础上(shàng)适(shì)当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了(le)房地(dì)产中(zhōng)介服(fú)务等57个政(zhèng)府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相(xiāng)关监管部(bù)门当前并未明确(què)具体的中(zhōng)介(jiè)费率，中(zhōng)介机构仅需在服务过(guò)程(chéng)中对收费标准进行明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收(shōu)取过(guò)程中，会(huì)结合房屋价值及工资(zī)标准，综合(hé)计算出合适(shì)的中介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于(yú)明码标(biāo)价问(wèn)题，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构应外面黑里面粉会介意吗，为啥我对象外面黑的里面发红当(dāng)在经营(yíng)门店、网站、客(kè)户端(duān)等场所或(huò)渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收(shōu)费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪(jì)机(jī)构提供的基(jī)本服务和(hé)延(yán)伸服务，应(yīng)当分别明确服(fú)务项(xiàng)目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构(gòu)收费(fèi)前(qián)应当向交易当事人出(chū)具收(shōu)费(fèi)清单(dān)，列明收费标准、收费(fèi)金额，由当事(shì)人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平均水平的房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构，住房和城(chéng)乡建设部门将(jiāng)会同市场(chǎng)监管等部门采取(qǔ)约谈(tán)等综合措施进行重点监(jiān)管(guǎn)。市场监管部门会同(tóng)有(yǒu)关部门依法查(chá)处不按(àn)规定明(míng)码标(biāo)价、操(cāo)纵经(jīng)纪服(fú)务收费等(děng)违反价格(gé)和反(fǎn)垄(lǒng)断法律法规(guī)的行为。对房地(dì)产经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场(chǎng)监管部门要依法依(yī)规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费(fèi)有(yǒu)望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区(qū)总裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档定价(jià)，合(hé)理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还(hái)是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机(jī)构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服务(wù)费用对市(shì)场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质(zhì)，即只是纲(gāng)领性(xìng)文(wén)件而(ér)非(fēi)规定，未来如何具体(tǐ)认定其中的细(xì)则，还需要看各城(chéng)市落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务(wù)领域的调整(zhěng)改善、规(guī)范化，有利于行业健(jiàn)康(kāng)发展。同时，由于二手房很(hěn)多(duō)房源在产(chǎn)权方(fāng)面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能(néng)对交易产生影(yǐng)响，这(zhè)对房地产经(jīng)纪服务行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手房买卖过程(chéng)中，原(yuán)本应该由上下家各支付一(yī)半的中介费，但在一些热点城市的二手房交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中，往往会有这样的(de)情形，因部分购房者处于弱势(shì)地(dì)位，从(cóng)而会(huì)出(chū)现中介费及税(shuì)费均由购房(fáng)者来承担。即(jí)使一些房东愿(yuàn)意(yì)承担中介费，这部(bù)分费(fèi)用也可能通过转嫁(jià)的(de)方式，在房(fáng)价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房(fáng)者单边收(shōu)费的行为。部分(fēn)中(zhōng)介公司可能会利用其(qí)支配地位(wèi)，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再(zài)次向房东(dōng)收(shōu)取费用，而这部(bù)分费(fèi)用(yòng)，房东外面黑里面粉会介意吗，为啥我对象外面黑的里面发红往往会(huì)将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当(dāng)于变相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务(wù)收费(fèi)，不(bù)仅有利于提(tí)高交易中(zhōng)操(cāo)作的透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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