5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为(wèi)代表的机构对(duì)于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据(jù)基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的(de)首次(cì)回升(shēng)，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季(jì)度得以(yǐ)延续。数(shù)据统(tǒng)计显示(shì)，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分别(bié)为(wèi)保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一(yī)季(jì)报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的(de)是(shì)招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化(huà)之处首先在(zài)于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其(qí)是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四(sì)线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地(dì)产等几类行(xíng)业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没(méi)有什么投资(zī)机(jī)会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行(xíng)业也出(chū)现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售面积很难再(zài)出(chū)现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还(hái)需要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的(de)进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺(quē)时(shí)代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及(jí)过(guò)快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出(chū)现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于(yú)城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构(gòu)的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性(xìng)标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块个股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第(dì)一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来(lái)看，上(shàng)实(shí)发(fā)展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流不可以瑟瑟哦是什么意思，不可以瑟瑟哦是什么意思不可以瑟瑟哦的表情包通股股东来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司(sī)等(děng)都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第(dì)一(yī)季度的(de)收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租(zū)率复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在(zài)前十中，这也是(shì)连(lián)续(xù)第三个季度他(tā)有的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单(dān)中还有一(yī)支(zhī)大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十(shí)大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联袂出现的(de)机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于信用问题(tí)或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本(běn)在(zài)70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性(xìng)机会依(yī)然存在(zài)，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为(wèi)库存的(de)优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源和良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于(yú)民营地(dì)产公司(sī)也是(shì)更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的(de)修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢(shū)的(de)提(tí)升(shēng)，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于(yú)行(xíng)业集(jí)中度提(tí)升的(de)头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的(de)话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口等(děng)国(guó)资背景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提(tí)升，再次是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍(réng)在(zài)持续性地(dì)拿(ná)地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市(shì)，投(tóu)资(zī)力度(dù)较大(dà)。投资的(de)驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保有不可以瑟瑟哦是什么意思，不可以瑟瑟哦是什么意思不可以瑟瑟哦的表情包一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)的(de)复(fù)苏(sū)过(guò)程(chéng)中，还(hái)面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都(dōu)等(děng)极(jí)个别城(chéng)市四月环(huán)比(bǐ)三月相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大(dà)多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而(ér)现在五月的(de)市场表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度、第三(sān)季度增长不(bù)确定性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本(běn)面(miàn)的(de)钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会伴随整个(gè)行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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