5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公(gōng)布的总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产(chǎn)的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板(bǎn)块排名(míng)最(zuì)高(gāo)的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基(jī)金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之处(chù)首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次(cì)是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首季(jì)并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓(cāng)上还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二(èr)线(xiàn)城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大(dà)的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不(bù)过也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也(yě)有(yǒu)近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地(dì)产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的(de)进(jìn)程，还(hái)是(shì)人(rén)均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短缺(quē)时(shí)代，而目前居(jū)民(mín)的杠(gāng)杆率和(hé)房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额(é)，以及(jí)过快(kuài)上行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落(luò)时(shí)，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不(bù)代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机(jī)会在(zài)于城梭边鱼是不是鲶鱼 梭边鱼跟鲶鱼一样吗市、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在(zài)纳入(rù)统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的(de)主要产品及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城(chéng)资产管理(lǐ)公(gōng)司(sī)等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算(suàn)持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度(dù)新(xīn)增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也(yě)是(shì)连续(xù)第三个季度(dù)他有的(de)两只产品杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是主要布(bù)局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一季报(bào)交出(chū)的(de)也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方(fāng)中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第(dì)七位，富(fù)国(guó)中证(zhèng)指数(shù)1000增强则(zé)排名第(dì)九(jiǔ)位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值(zhí)更(gèng)为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在(zài)发展的(de)大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的(de)不动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于民营地(dì)产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权(quán)债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出(chū)清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估(gū)值(zhí)的(de)修(xiū)复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带(dài)来(lái)估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光(guāng)明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续(xù)观察(chá)国企(qǐ)央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资(zī)成本(běn)保持(chí)低位(wèi)，其次(cì)是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再次(cì)是拿(ná)地份(fèn)额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年(nián)一季度的(de梭边鱼是不是鲶鱼 梭边鱼跟鲶鱼一样吗)业(yè)绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大(dà)增速的增长。而这些公司(sī)也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为过(guò)去(qù)两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一些不(bù)确定(dìng)性。其(qí)实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别(bié)城市四月(yuè)环比三月相对(duì)表现(xiàn)较好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多数城市都(dōu)出(chū)现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下(xià)滑的(de)情况(kuàng)。而(ér)现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了(le)半(bàn)年(nián)报(bào)冲业绩(jì梭边鱼是不是鲶鱼 梭边鱼跟鲶鱼一样吗)出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外(wài)的一(yī)个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏(sū)速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数(shù)的、做(zuò)得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本(běn)面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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