万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅(zhái)被全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱(qián)款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资(zī)购(gòu)入房产的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的(de)维权信息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的(de)时(shí)候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背(bèi)后(hòu)，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽(jǐn)头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到，中国比俄罗斯强大吗，中国跟俄罗斯哪个强大这个位(wèi)于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架(jià)了(le)“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良(liáng)债权(quán)转让项目的处(chù)置主体是中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该(gāi)项(xiàng)目已(yǐ)有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一(yī)起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的(de)故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这些房子实际(jì)上都是卖出(chū)去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达(dá)的拍卖页(yè)面上又注(zhù)明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押(yā)出(chū)去，现在还没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬也是万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主。另(lìng)据(jù)地(dì)产自媒体(tǐ)“地(dì)产(chǎn)八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书院的(de)业(yè)主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，但未办理过户中国比俄罗斯强大吗，中国跟俄罗斯哪个强大手续(xù)的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已(yǐ)经查(chá)封的可以向法院提出(chū)执(zhí)行(xíng)异(yì)议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同(tóng)时(shí)可以联合起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报(bào)公(gōng)布《最高人(rén)民法院关(guān)于商品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋(wū)交(jiāo)付请(qǐng)求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了部(bù)分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的(de)这75套(tào)房子，还会(huì)被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国(guó)信(xìn)达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责(zé)任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大(dà)规模，也没有很高(gāo)的(de)国民知名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团进入北京(jīng)的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北(běi)京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为北京当年(nián)的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本(běn)超6万的成年银杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树(shù)、北(běi)平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上市的(de)它，对(duì)手是当时有名的(de)融创(chuàng)观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了(le)中赫集团的(de)“高端(duān)路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房(fáng)，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人(rén)，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律文书确(què)定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落(luò)到这(zhè)个地步，其实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发(fā)现其深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个(gè)转折点，就在(zài)于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多元化业(yè)务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转型的目(mù)光，放到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫(hè)集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北(běi)京国安的估(gū)值(zhí)一(yī)直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团拿(ná)下(xià)北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人(rén)也(yě)许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为(wèi)什么(me)又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权(quán)出质记录。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际(jì)信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份(fèn)，但国安和中赫的(de)经营状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书(shū)确定(dìng)义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的(de)情(qíng)况下，被执(zhí)行10个(gè)多(duō)亿的北(běi)京国(guó)安，又如何能独(dú)善其(qí)身(shēn)？

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