文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发时代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也(yě)是对(duì)购房老百姓的(de)最大(dà)保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效(xiào)机(jī)制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道(dào)关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。从个(gè)人层面看，预售制对(duì)购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房的(de)风险。从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么(me)情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一(yī)般有(yǒu)严(yán)格的监管保障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像(xiàng)中国(guó)一(yī)样在(zài)支付完首付款后从(cóng)银行(xíng)一(yī)次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房前(qián)进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格(gé)的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不(bù)如借机(jī)取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配套(tào)房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个难题，让房地(dì)产回归(guī)实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产也不(bù)能例外(wài)，老(lǎo)百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务(wù)院发展研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革(gé)方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列(liè)问题(tí)，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快(kuài)自身资(zī)金周(zhōu)转。当时(shí)其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了(le)分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商的(de)资(zī)金问题，降低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了(le)核心的(de)住房供不应求的(de)问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间(jiān)也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要(yào)求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还(hái)要(yào)证明(míng)自身有资金(jīn)等能力(lì)把项目(mù)完(wán)成，资(zī)金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和(hé)建筑师(shī)的核准。为了防止开(kāi)发(fā)商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套(tào)取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港要求律师(shī)行在银(yín)行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银(yín)行(xíng)的(de)责(zé)任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目完(wán)工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代(dài)，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题(tí)，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国内(nèi)地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期发展工业化的进程大(dà)于城(chéng)市(shì)化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住(zhù)房基(jī)础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的(de)是“统一(yī)管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效(xiào)率低(dī)、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临(lín)商品房(fáng)的需求量大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多项文件，大(dà)力支持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步(bù)深(shēn)化城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快住房建设(shè)的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地(dì)产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大(dà)难(nán)题(tí)，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动(dòng)下(xià)一(yī)个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了(le)房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的(de)房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金(jīn)或(huò)房款的行为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩(shèng)余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能(néng)已拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而(ér)言，预售制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加(jiā)市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多(duō)年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平(píng)，中国(guó)内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事业取得(dé)巨(jù)大进步，数十年时间走完发(fā)达国(guó)家(jiā)几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)最主要方(fāng)式(shì)，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历(lì)经二(èr)十(shí)多年长周(zhōu)期(qī)繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其(qí)中房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券(quàn)市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房(fáng)者(zhě)和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合同关(guān)系(xì)，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发(fā)商主张权力(lì)，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面(miàn)看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经(jīng)营不(bù)善(shàn)，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期不能还(hái)款等(děng)，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预(yù)售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定(dìng)了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房所得款项应当用于有关的(de)工(gōng)程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部(bù)门(mén)制定(dìng)。但多年以来(lái)全(quán)国并没有统一的(de)预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者项目(mù)工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资(zī)金。而事实(shí)是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金(jīn)继(jì)续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设(shè)名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式套(tào)取(qǔ)的资(zī)金(jīn)，在房企各(gè)地项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做提供了(le)资(zī)金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转模式，但(dàn)一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金(jīn)，一(yī)般(bān)设(shè)有(yǒu)定金或(huò)预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝(jué)大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款一(yī)般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三(sān)方验收合格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后(hòu)，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付(fù)的(de)房款。二是(shì)开(kāi)发商为购房者提供一(yī)定(dìng)的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方(fāng)数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司的信(xìn)托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在(zài)房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提(tí)供一(yī)定(dìng)比例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可(kě)零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后(hòu)即可(kě)预(yù)售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)约2000欧(ōu)的定(dìng)金并(bìng)进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)公证费和土地交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没(méi)有规定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是(中山有多少个镇区，中山有多少个镇区,都叫什么名shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，银行(xíng)按施(shī)工(gōng)节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用(yòng)期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的(de)功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中(zhōng)的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环节(jié)内容确(què)认无误后签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要(yào)在合同(tóng)签订(dìng)21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低(dī)，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房(fáng)产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环(huán)节，英(yīng)国期(qī)房预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入(rù)开发(fā)商(shāng)账户前(qián)经过(guò)两(liǎng)道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全(quán)措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)不超(chāo)房款的(de)20％，开发商(shāng)违(wéi)约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二(èr)战结束后(hòu)由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可(kě)预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托合同，设(shè)置购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也(yě)受该措施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融(róng)机(jī)构(gòu)或(huò)保证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房款在(zài)交(jiāo)房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买中山有多少个镇区，中山有多少个镇区,都叫什么名(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行专门(mén)项(xiàng)目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新(xīn)加坡开发(fā)商(shāng)有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷款的增加(jiā)而(ér)增加(jiā)，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，购房者(zhě)的(de)订金与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门的(de)项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资(zī)金(jīn)提取须与房屋(wū)建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了(le)政策(cè)出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的(de)金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运转的房(fáng)企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给(gěi)予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支(zhī)付定金冻结(jié)至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度(dù)付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环(huán)节，引入独(dú)立于开(kāi)发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期(qī)制(zhì)度(dù)。保修(xiū)期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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