导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极(jí)度过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查数(shù)据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一(yī)成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等(děng)因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经(jīng)饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套(tào)住(zhù)宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味着(zhe)户(hù)户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市(shì)场的(de)住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全(quán)国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)延续(xù)，带来新户(hù)购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入(rù)，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市(shì)的新增住宅需(xū)求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产大(dà)分化(huà)时代(dài)已至，大分化时代下地(dì)产矛(máo)盾则(zé)更多体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在(zài)不同能级城(chéng)市(shì)之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接(jiē)知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的(de)房子是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断未来房地(dì)产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的新闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算(suàn)下来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人(rén)口普查(chá)数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关(guān)。单单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测(cè)算(suàn)思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计(jì)数据，并(bìng)没(méi)有直(zhí)接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直接(jiē)公布(bù)，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国(guó)居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们(men)主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地(dì)产套(tào)数(shù)，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数(shù)里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要(yào)进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。<张歆艺袁弘为什么离的婚，张歆艺和袁弘离婚了吗/p>

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经达到了(le)户(hù)均一套(tào)房的程(chéng)度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因(yīn)此(cǐ)，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房(fáng)价或(huò)房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省(shěng)际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据两套(tào)房(fáng)，在高房价(jià)的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一(yī)套房。所以说户均一套(tào)房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基(jī)础设(shè)施(shī)陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来了(le)很大(dà)的(de)不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平(píng)张歆艺袁弘为什么离的婚，张歆艺和袁弘离婚了吗方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可使用住宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套(tào)房(fáng)，看(kàn)似已经户(hù)户有(yǒu)房(fáng)。即(jí)便如此，中国人(rén)口静(jìng)态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)需求(qiú)释(shì)放。户均(jūn)1套住(zhù)宅(zhái)现实(shí)之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多(duō)，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户(hù)均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房(fáng)和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工(gōng)作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的(de)人(rén)均住宅间数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存(cún)在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平(píng)有着密切正向联系(xì)。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供(gōng)需(xū)冲(chōng)突(tū)。房(fáng)地产大分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化(huà)不(bù)单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不(bù)是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能(néng)偏低(dī)，其增速可(kě)能(néng)超预期(qī)。

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