导读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情(qíng)况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过(guò)剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露(lù)全国有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着(zhe)中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其(qí)中每(měi)户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意味着户(hù)户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示(shì)，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无(wú)法满足流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁和置业需(xū)求。全国总人口的(de)近(jìn)三成都是流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入，人口净迁入城市(shì)的(de)新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现在不同能(néng)级(jí)城市(shì)之间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房(fáng)子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给(gěi)过(guò)剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来(lái)房地产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观(guān)察(chá)中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工作情况为(wèi)主题(tí)的新闻发布(bù)会上，负(fù)责(zé)人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国(guó)居(jū)民户均住宅数(shù)量，我们主要(yào)用到上(shàng)述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)改革(gé)始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民(mín)户均住(zhù)宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年(nián)商品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得(dé)到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)总数除(chú)以家庭户数，我们就能够(gòu)得(dé)到城(chéng)镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们(men)利(lì)用既有统计(jì)数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套(tào)数(shù)，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后(hòu)装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民(mín)的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得(dé)到(dào)商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续(xù)交(jiāo)付(fù)使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套(tào)房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存(cún)量(liàng)供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等(děng)因素产(chǎn)生(shēng)的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的(de)住(zhù)宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地的住(zhù)宅市(shì)场供不应求，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动(dòng)人口会(huì)选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的(de)中国城(chéng)乡人(rén)口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工(gōng)资(zī)吸(xī)引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房(fáng)，在高房价的大(dà)城市(shì)租赁一套房，在(zài)房价(jià)较(jiào)低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大(dà)流动(dòng)人口的租(zū)赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题(tí)，如(rú)电线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的(de)不便和(hé)安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积(jī)小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本(běn)、德国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静态(tài)结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地产仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人(rén)口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致(zhì)经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐(zhú)步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈(quān)中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域经济资(zī)源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出(chū)生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅家(jiā)庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造孕妇一天吃几个山竹，孕妇一天吃几个山竹比较好，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套(tào)差、没(méi)有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的(de)人均住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济(jì)水平(píng)有着密(mì)切(qiè)正向(xiàng)联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的提(tí)高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地(dì)产大(dà)分化(huà)时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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