文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别(bié)建了(le)，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房(fáng)，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次(cì)房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系列(liè)风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入(rù)了商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达(dá)国家一般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房(fáng)后并非像中国(guó)一样(yàng)在支付完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性(xìng)贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付(fù)。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定(dìng)会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平，所以不(bù)如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客(kè)观(guān)讲预售制(zhì)度(dù)有一(yī)定历(lì)史(shǐ)阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存量时(shí)代，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再(zài)把(bǎ)烂(làn)尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经(jīng)济(jì)和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预(yù)售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预(yù)售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二(èr)十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租(zū)是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临时(shí)住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列(liè)问题，不少地产商(shāng)开始探(tàn)求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模式(shì)一经推(tuī)行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开(kāi)发(fā)商资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的(de)经验(yàn)，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明(míng)书(shū)，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的(de)订(dìng)金(jīn)，采用类似租(zū)金的分期(qī)付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决(jué)了制造商(shāng)的(de)资金问题(tí)，降低(dī)投资风险，在(zài)当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成(chéng)为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的一大特(tè)色，纵(zòng)观(guān)中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高(gāo)效率地解(jiě)决了核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使(shǐ)房(fáng)市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不(bù)断完善(shàn)、规(guī)范化(huà)，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门(mén)提(tí)升了对于预售(shòu)楼(lóu)花(huā)制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商(shāng)在(zài)预售前，确保地价(jià)款已经全(quán)部支(zhī)付，还要(yào)证明自身有资(zī)金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行(xíng)开设(shè)的信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采(cǎi)取全透明化机(jī)制，且银行的(de)责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方，后(hòu)续需自(zì)身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需(xū)求(qiú)大和(hé)供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建(jiàn)国(guó)以来，中(zhōng)国内地(dì)优(yōu)先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化(huà)的进程大(dà)于城市(shì)化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才(cái)能(néng)进一(yī)步推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不(bù)再(zài)适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺(quē)少大型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期长的(de)两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用推(tuī)动(dòng)了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地(dì)的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商(shāng)办理预(yù)售(shòu)许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一(yī)次(cì)性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地(dì)商品房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进程。预售制在(zài)过去20多(duō)年对中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到(dào)住(zhù)宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房(fáng)事(shì)业取得(dé)巨大(dà)进步，数(shù)十年时(shí)间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程(chéng)进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方(fāng)公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住(zhù)房套(tào)数从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产行业的发(fā)展。中国(guó)内地房地产历经(jīng)二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达(dá)9.8万(wàn)个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增(zēng)长(zhǎng)渠(qú)道，房地(dì)产带动的上下游产(chǎn)业链(liàn)特别(bié)长，高(gāo)达50多(duō)个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地产对(duì)金(jīn)融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社(shè)会固(gù)定资(zī)产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资(zī)占固定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款余额(é)的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三(sān)分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、欧莱雅精华肌底液好用吗，欧莱雅肌底液的作用和功效德国的(de)64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债房市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据(jù)按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市场波动(dòng)或经营不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与购房者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能(néng)力或短期(qī)不(bù)能(néng)还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定(dìng)了(le)开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资(zī)金比例(lì)为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州(zhōu)、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报(bào)价计算重点资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房(fáng)款未(wèi)进入监管账(zhàng)户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如(rú)何(hé)被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的(de)高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供(gōng)了(le)资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定(dìng)金或预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式(shì)支付，或(huò)按(àn)工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品房(fáng)提(tí)供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售资(zī)金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房定金一定(dìng)期(qī)限内无条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房(fáng)者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的(de)定(dìng)金及(jí)首付款(kuǎn)由(yóu)第三(sān)方公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而开发商在(zài)房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资(zī)金(jīn)全部(bù)来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)时需取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到(dào)购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工(gōng)期(qī)放(fàng)款后还(hái)贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项目(mù)获批后即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预(yù)约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付(fù)公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有规定最(zuì)低首付(fù)比例(lì)，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限(xiàn)结束(shù)后(hòu)，购房(fáng)者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商(shāng)或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误(wù)后签订(dìng)首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当(dāng)开发(fā)商出现财务(wù)、经(jīng)营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付(fù)后(hòu)方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期房预售资(zī)金监管极为(wèi)严(yán)格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入(rù)开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于(yú)保障购房(fáng)者(zhě)资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本(běn)二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金超过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日元(yuán)的(de)部(bù)分，法(fǎ)律要求开发(fā)商(shāng)必须(xū)完成定金保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么(me)是定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机构(gòu)或(huò)指定保证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书(shū)交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支(zhī)付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或(huò)保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发(fā)商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)在交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目(mù)资金账户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订(dìng)金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花(huā)税(shuì)，同(tóng)时购(gòu)房者(zhě)向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支(z欧莱雅精华肌底液好用吗，欧莱雅肌底液的作用和功效hī)付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了(le)统一详细规定，要(yào)求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付(fù)节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对(duì)刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的支持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的(de)金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力(lì)度(dù)，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延(yán)期(qī)以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付(fù)环(huán)节，建立(lì)按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)机制或(huò)交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独(dú)立(lì)于(yú)开(kāi)发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部(bù)门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对(duì)房(fáng)屋质量问题全(quán)权负责(zé)、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购(gòu)房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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