导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持(chí)续(xù)低景气，有关(guān)中国(guó)地产(chǎn)是(shì)否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　印第安人还存在吗，印第安人现在还有没有　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产存量极度(dù)过剩，事实(shí)是(shì)否如(rú)此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其(qí)中还(hái)包括大量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有(yǒu)很(hěn)大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于(yú)1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无(wú)法满足流动(dòng)人口的(de)租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人(rén)口，流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益(yì)明(míng)显，区域经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)均(jūn)较发(fā)达国家(jiā)有着不小差(chà)距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石。那么当下(xià)房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代(dài)下(xià)地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同能(néng)级城(chéng)市(shì)之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅(zhái)之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据(jù)并未(wèi)公(gōng)布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当前的房子是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩了？据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在(zài)以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了(le)大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因素(sù)密切相(xiāng)关(guān)。单(dān)单从(cóng)人(rén)均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思路(lù)、数(shù)据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公(gōng)布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一(yī)是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据(jù)）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算(suàn)城镇居(jū)民户均住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除(chú)以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们(men)利用(yòng)既(jì)有统计数据，大(dà)致测算得到中国(guó)存量房地产(chǎn)套(tào)数，并进一(yī)步推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的(de)时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三(sān)）目(mù)前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一步推算中国(guó)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交(jiāo)付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一(yī)套房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意味(wèi)着住宅市(shì)场供(gōng)需(xū)平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满足因(yīn)人口流动(dòng)、居(jū)民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美(měi)国(guó)、英国和日本(běn)的住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成房价或(huò)房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人(ré印第安人还存在吗，印第安人现在还有没有n)口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的(de)流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引(yǐn)打(dǎ)工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占(zhàn)据(jù)两套(tào)房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说(shuō)户均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基础设(shè)施(shī)陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带来了(le)很大(dà)的不便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很难满(mǎn)足现代(dài)生(shēng)活需求，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和(hé)二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农(nóng)民带(dài)房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若(ruò)去(qù)除公(gōng)摊面(miàn)积后，中(zhōng)国(guó)的人均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的(de)集(jí)体户(hù)人口，所需要的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户(hù)购(gòu)房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋(qū)势将继(jì)续延续(xù)，导致户数(shù)会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租(zū)房(fáng)，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受益于(yú)人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工作会议(yì)明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向联(lián)系(xì)。随着(zhe)经济发展水平的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量的(de)供需(xū)冲(chōng)突。房地产大(dà)分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可能(néng)超预期。

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