万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个位于北京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务人被中国信达(dá)追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不(bù)得(dé)不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他(tā)们(men)的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个(gè)位(wèi)于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司(sī)北京市(shì)分公司(sī)（下称中国信达(dá)北分），处置的(de)是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中(zhōng)国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说(shuō)明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了(le)的，是(shì)有(yǒu)人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主基本都(dōu)是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集(jí)团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确(què)实已经支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大(dà)的(de)，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除(chú)查封，同时(shí)可以联合起诉(sù)开发商，要(yào)求退还购房(fáng)款或(huò)办(bàn)理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者权利保护(hù)问题(tí)的批复》，以司法解(jiě)释的(de)方式(shì)明确(què)了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部(bù)价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建设工程价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他(tā)债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际(jì)支(zhī)付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套(tào)房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那(nà)么(me)这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵(dǐ)押(yā)的(de)这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置(zhì)地等(děng)选择退出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很大规(guī)模，也没(méi)有很高(gāo)的国(guó)民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集(jí)团进入北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀(diàn北京银行营业时间，北京银行营业时间周六周日)顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地(dì)块(kuài)，成为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的(de)成年银(yín)杏树，还是(shì)每(měi)平(píng)米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市(shì)的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人(rén)士，如知名(míng)演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集(jí)团的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发(fā)商光环的背(bèi)后，这(zhè)个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成(chéng)为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到这个地(dì)步，其实是(shì)有(yǒu)迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳书(shū)院少爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财经(jīng)就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北(běi)京国安(ān)俱乐(lè)部(bù)全部股权(quán)。如果(guǒ)北京国安的估值一直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其(qí)实控人(rén)周金辉夫(fū)妇(fù)将其手中的中赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续质北京银行营业时间，北京银行营业时间周六周日押，据(jù)企查查显示，目(mù)前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录(lù)。质(zhì)权人包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北京建工、山(shān)东国(guó)际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力，中赫集(jí)团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等(děng)共同成(chéng)为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行(xíng)能力(lì)而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北(běi)京国(guó)安，又(yòu)如何能独善其身？

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