“现在的房地产很难再(zài)出现像过去十年的系统性(xìng)行情。”思睿集团合伙人、首席经济学家(jiā)洪(hóng)灏向《红(hóng)周刊(kān)》表示，房地产行(xíng)业分化的愈加明显，让机构(gòu)和投资者的关注(zhù)度从(cóng)板(bǎn)块向单(dān)个标的转移(yí)。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红(hóng)周刊》指出(chū)，从行业(yè)来看，无论(lùn)是业绩，还是估值，房(fáng)地产都(dōu)已经(jīng)双杀到(dào)了最(zuì)底部(bù)，而且是反复地杀到了底部，再(zài)往(wǎng)下的空间已经不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖(wā)掘个股阿(ā)尔法(fǎ)重(zhòng)要参(cān)考(kǎo)

　　那么如何寻找房地产(chǎn)个(gè)股的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房地产赛(sài)道中(zhōng)进(jìn)行选择，需要非(fēi)常小(xiǎo)心，避免选了(le)半天，标的公司出(chū)现爆雷的情况(kuàng)。除此之外，洪灏指出，需要满足(zú)以下三(sān)个基准：有(yǒu)大的国资背(bèi)景的、杠杆率较低的(de)、此前没有踩过红线的。

　　他还(hái)表(biǎo)示，如果关注一下今(jīn)年房地(dì)产的开发资金(jīn)来源(yuán)，可以发(fā)现，其(qí)实银行的信贷倾向是不太愿意给房企贷款(kuǎn)的，房企的(de)主(zhǔ)要(yào)资金来源来自新盘的销售。但今年(nián)新房(fáng巾帼不让须眉的意思下一句是什么，巾帼不让须眉是什么意思)的销售情况相较一般(bān)。再关注一下，哪些房(fáng)企能从(cóng)银行拿(ná)到钱，其实(shí)主要(yào)还是那些有国企背(bèi)景的房企，民营房(fáng)企(qǐ)相对比较困难，所以整个行业出现了一个很明显(xiǎn)的分化，无论是(shì)在销售，还是融资等(děng)各(gè)个(gè)方面都非常明显。现在(zài)有(yǒu)国资(zī)背景的(de)房企在(zài)资本(běn)市场(chǎng)表现相(xiāng)对较好，但没(méi)有(yǒu)国资背景的民营房企股价(jià)大多表现很一般(bān)。

　　陈昊扬则向《红周刊》表(biǎo)示(shì)，在房地产行业内，我们的逻辑是，“寻找最后(hòu)的(de)赢家(jiā)”。而具体(tǐ)到如何挖掘，我们会特别重视企业的成本(běn)优势，更具(jù)体(tǐ)一点，就(jiù)是它(tā)的净(jìng)借贷(dài)水平（净负债率）是不是行(xíng)业内的最低水平；利润率是不是行业内最高的；融资成本是否(fǒu)是(shì)行业内最(zuì)低的；建安成本是否也是业内最低(dī)的(de)；这些都是我们看重的一家房(fáng)企的(de)综(zōng)合(hé)成(chéng)本。

　　需要注(zhù)意(yì)的是(shì)，能(néng)够同时满足(zú)上(shàng)述条件的房企并不多。即便(biàn)是在国央企中(zhōng)，仍有部(bù)分(fēn)房企出(chū)现了“三道红线(xiàn)”的“踩(cǎi)线”情况，且有(yǒu)逐渐恶(è)化的(de)趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数(shù)据整理发现，截至(zhì)2022年(nián)末，天房发展、陆家(jiā)嘴、格力地(dì)产、西藏城投(tóu)、中交地(dì)产、中国武(wǔ)夷等国央企“三道红线”全踩(cǎi)。

　　除此之外(wài)，城建(jiàn)发展、京投发(fā)展、光明(míng)地产(chǎn)、云(yún)南城投、首开股份、珠江股份(fèn)、城投控(kòng)股等国央企房企也踩了“三道红线”中的两(liǎng)条。

　　2022年激进扩张房企

　　需(xū)警惕其(qí)重蹈覆辙

　　不难看出，即便是(shì)有(yǒu)着较稳健特色(sè)的(de)国央企房企，其财(cái)务指(zhǐ)标称得上完全健康(kāng)的仍是少数。而更(gèng)加值得注(zhù)意的是(shì)，在2022年，不少国企，甚至地(dì)方国企开始大举扩张。而(ér)这无疑又进一步考验着国央企的资(zī)金链情(qíng)况。

　　对房企(qǐ)而言，扩张速(sù)度的张弛(chí)有度尤为重(zhòng)要，节奏把握准确，有助于房企(qǐ)储备优质“弹(dàn)药”；但过于乐观的预判未(wèi)来(lái)市场，以及(jí)过(guò)于激(jī)进的扩张拿地(dì)节奏也有可能让(ràng)房企重蹈此(cǐ)前(qián)的高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其配置的一家(jiā)房企进行(xíng)举例，它从2018年开始(shǐ)到2021年，连续4年的(de)净借贷比例都(dōu)维(wéi)持在(zài)33％左右，完全没有增加(jiā)杠杆(gān)比例。而到2022年，这家房(fáng)企明显(xiǎn)感觉到机(jī)会(huì)来了，其开始在(zài)一线城(chéng)市进(jìn)行大举拿地(dì)，净(jìng)负债率也(yě)由此(cǐ)前的33％左右水准提高到45％左右，涨了接近三(sān)分之(zhī)一(yī)。与此同时(shí)，该房企(qǐ)新购入(rù)地(dì)块也实现了快速的开盘(pán)利用率，预计今年(nián)会有(yǒu)更(gèng)多的楼盘入(rù)市。像这(zhè)类企(qǐ)业就符合“最后的赢(yíng)家”的特点。一方(fāng)面(miàn)，在于它本身储(chǔ)备了(le)很多弹药，去年拿地超1000亿(yì)元，且其中一半在一(yī)线城市(shì)，另外(wài)一半也主要集中在强二线和二线城市；另一方面，它(tā)的(de)扩张是有节制地(dì)扩张。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒(xǐng)道，与之相反，有些房企的扩(kuò)张速度让人感觉又回(huí)到(dào)了2016年、2017年(nián)，或者说看到了2016年～2020年期间(jiān)扩张的(de)民(mín)营企业(yè)的影子。虽然(rán)说，见到机会时(shí)要出手，但出手的章法仍要小(xiǎo)心，如果负债率扩张得太快，但未来的两(liǎng)年市场没有想象得那么好，可能会重蹈(dǎo)覆(fù)辙。

　　那么如何来衡量一(yī)家房企的扩(kuò)张速度是否激进(jìn)？陈昊扬向《红周刊》表示(shì)，主要还是看房企的净负债率(lǜ)水平，在我看来，这(zhè)个比例如果超过60％，就是(shì)扩张得过于快速了(le)。

　　不难看(kàn)出，这一标准要比“三(sān)道(dào)红线(xiàn)”对房企的净(jìng)负债率要求不得(dé)高于(yú)100％要更加严格。陈昊扬解(jiě)释，当前房(fáng)地产行业的复苏速度(dù)并没有那么快(kuài)，所以要规(guī)避公(gōng)司(sī)净(jìng)负债率提(tí)高到一(yī)个比较危险的水平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年(nián)拿地较积极(jí)的(de)房企(qǐ)梳理发现，中交地产、中(zhōng)国金茂、华发股份、越秀地(dì)产、绿城(chéng)中国、保利发展等房企(qǐ)2022年净负(fù)债率都在60％之上。其中，中(zhōng)交地产净负(fù)债率持续居高不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜(xiān)明对(duì)比的是，华(huá)润置(zhì)地、中国(guó)海外发(fā)展、万科A、滨江(jiāng)集团、招商蛇口、龙湖集团等房(fáng)企在践行较积(jī)极的(de)拿地策略的(de)同时，也较好地控制了公司的扩张速度(dù)与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团(tuán)等个别民营(yíng)房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈(chén)昊扬指出，实际上，他(tā)们(men)是以(yǐ)同(tóng)一筛选标(biāo)准来(lái)看国央企与民营房企，但在(zài)各维度的实际(jì)表现上，国央企确实会更胜一筹(chóu)。如国央企的融资成本更(gèng)低(dī)，融资渠道也更顺畅，能够(gòu)做到想融就融，这样(yàng)，国央企自然而(ér)然就(jiù)具(jù)有天然(rán)优势。

　　虽然对比(bǐ)民营房(fáng)企，机构(gòu)更加(jiā)看(kàn)好国央企(qǐ)，但这也并(bìng)不意(yì)味(wèi)着，民营企业中就没有“黑马”的存(cún)在。

　　据《红(hóng)周(zhōu)刊》梳(shū)理发现，仍(réng)有少数民(mín)营房企同样受到机构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨(bīn)江集团(tuán)的十大流(liú)通股东(dōng)中(zhōng)新进了(le)“中国工商银行股份有限公司－景顺(shùn)长城(chéng)中国回(huí)报(bào)灵活配置(zhì)混合(hé)型证券投(tóu)资基金”“全国社保基(jī)金(jīn)一一(yī)六组合”等。

　　除此之外，自(zì)2021年开(kāi)始，百亿私募珠海阿巴马资产管理有限公司就长期持有滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)。根据一季报，该资产公司的几只(zhǐ)产(chǎn)品合计持有滨江集团9543万股，约(yuē)占(zhàn)流(liú)通(tōng)A股的(de)3.56％。

　　滨(bīn)江集团的(de)受青睐(lài)，和其自身的基本面表现存在一定(dìng)关系。2020年以(yǐ)来的近(jìn)三年时间，房地(dì)产市场整体在走“下坡路”，但(dàn)作为杭州(zhōu)本(běn)土房企(qǐ)的滨江集(jí)团(tuán)仍是表现出较强的韧劲，2020年(nián)以来，滨江集团在业绩表现、销售规模、新增土储、股(gǔ)价表现(xiàn)等多维度都表(biǎo)现了较强(qiáng)的增(zēng)长(zhǎng)势头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年期间(jiān)，滨江(jiāng)集(jí)团扣非归母净(jìng)利润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发布的2023年一季报，今年一季度，滨江集团更是实现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜时代(dài)”仍能保(bǎo)持自身业绩的持续增长，和(hé)滨江集团(tuán)扎根杭州的战略布(bù)局关系(xì)密切(qiè)。根据2022年年(nián)报，滨江集(jí)团有近七成营收来自杭(háng)州(zhōu)地(dì)区，而在(zài)2021年，杭州地区的营收比重只占到近六成(chéng)。近三年(nián)持续(xù)稳居杭州房企(qǐ)销售排名第一。

　　与(yǔ)此同时，滨江集团在杭(háng)州(zhōu)的土储(chǔ)补充同样(yàng)较为积极，根据诸(zhū)葛找房、住在杭(háng)州网数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿地(dì)金额(é)依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样(yàng)持续稳居(jū)杭州的本(běn)土(tǔ)第一(yī)。

　　而滨江集团在杭州的较突出表现，也让(ràng)滨江集团的(de)房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的(de)房企(qǐ)排名已冲进前(qián)十，根据(jù)中指(zhǐ)数据，2023年前(qián)4月，滨江集团实现销售额(é)607.3亿元，位列房(fáng)企第九位(wèi)。

　　值(zhí)得注意(yì)的(de)是，2020年至今，滨江集(jí)团股价翻了超(chāo)一倍以上，而近(jìn)期，滨江集团更是迎来多家(jiā)机构的(de)集中调研。滨江集团发布公告(gào)表示，公司(sī)于5月10日接受了信达证券、金(jīn)鹰基(jī)金、建信养老、新华养老等18家机构调研。

　　产(chǎn)业链(liàn)布局重点移(yí)至存量(liàng)赛道(dào)

　　机构在下(xià)游家纺(fǎng)、家(jiā)居、物(wù)业觅α

　　实际上房地产开发只是房地产产业链上的中游环节，其上游主要为(wèi)钢铁、水(shuǐ)泥、建(jiàn)材、玻纤等材料供应商，而下(xià)游应用行(xíng)业主要包括中介(jiè)服务、家用电器、物业管理(lǐ)、家居用品。综(zōng)合《红周刊》的采访，房地产开发(fā)环节(jié)与上(shàng)游材料端息息相关，新盘开工不足导(dǎo)致上游不(bù)被(bèi)看好，机构寻觅个股阿尔法的思路(lù)渐渐移至下(xià)游(yóu)。“中(zhōng)国房地(dì)产行(xíng)业在(zài)进(jìn)入存量房(fáng)时代，所以对地产产业(yè)链，尤(yóu)其(qí)是(shì)偏消费属(shǔ)性(xìng)的家装家居领域(yù)，我们相对看好，因为居民保有的住房规模(mó)越(yuè)来越大，随着时间(jiān)的增加，内装更(gèng)新的(de)需求(qiú)也会越来越多。美国过去的(de)数据充分说明了这一点，在新房销售见顶之后，家具(jù)消费的增长(zhǎng)却一直都很好。对于地产产业(yè)链，我们相对看好(hǎo)和(hé)内装相关的行业，例(lì)如消费建材、家(jiā)居(jū)装饰等。”万家基金人(rén)士表(biǎo)示。

　　而根据(jù)《红周刊》对下游细(xì)分中相关赛道龙头(tóu)年内(nèi)表现(xiàn)的统计，目前(qián)暂居前两位的都是来(lái)自家纺(fǎng)赛道的公(gōng)司，它们分别是富(fù)安娜(nà)和水星家纺(fǎng)，特别是前(qián)者在(zài)月(yuè)线连收(shōu)七(qī)根(gēn)阳线的(de)基础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富(fù)安娜主要从事纺织家居、睡(shuì)眠家居、生活类产品的研发、设计、生产及销售，旗下(xià)拥有原(yuán)创(chuàng)“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷(kù)奇(qí)智”自有品牌。第(dì)一季度报告显示，报告期内，富安娜实现营业收入(rù)约6.2亿元，同比减少(shǎo)7.57％；不过实(shí)现归属于上市(shì)公(gōng)司股东的净利(lì)润约1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而(ér)从(cóng)上市(shì)公司一季(jì)报的十大流(liú)通股股东来看，能够发(fā)现该股早(zǎo)已成为(wèi)基金重仓股(gǔ)的天下，彼时包括公募的中(zhōng)欧(ōu)价值发现、中(zhōng)欧(ōu)潜力价值、工(gōng)银瑞信(xìn)灵动(dòng)价值、宝盈新价(jià)值和私募的明河(hé)2016，都在其中出现，占(zhàn)据(jù)了半壁江山。需要强(qiáng)调的(de)是，中欧的两(liǎng)只基金都是(shì)价值派基金经理曹名长(zhǎng)在(zài)管的产(chǎn)品，首季其(qí)同(tóng)时(shí)重(zhòng)仓(cāng)的房地(dì)产产业链股票还有(yǒu)金地集团和(hé)大亚(yà)圣(shèng)象。

　　对比(bǐ)而言，前几年曾经(jīng)风(fēng)光一时的家居板块也(yě)因疫情(qíng)、消(xiāo)费复苏(sū)进程缓慢等多因素一度沉寂(jì)，不过好(hǎo)在困境反(fǎn)转露出曙光，家居板块中(zhōng)年(nián)内(nèi)表现最(zuì)好的(de)是志邦(bāng)家居。同一(yī)时间段(duàn)，该(gāi)股年内上涨已经超过23％，从业(yè)绩来看，无论(lùn)是营(yíng)收还(hái)是归母净利润，公司(sī)都实现了(le)同比(bǐ)双升(shēng)。

　　从公(gōng)司的(de)十大(dà)流(liú)通股股东来看，《红周刊》发现广发(fā)基金经(jīng)理(lǐ)罗洋慧(huì)眼(yǎn)独具，一季报中(zhōng)他(tā)管理的广发策略(lüè)优选和广发安宏回报均增加了持股，而这两只产品也(yě)成为(wèi)志邦家居(jū)十(shí)大流通股股东中仅有的(de)两只公募。有意思(sī)的是，他似乎对于定制家(jiā)居类标的情有独钟(zhōng)，在另一家赛道公司金牌(pái)橱柜中，他管理的全部三只(zhǐ)产品均(jūn)登榜十大流(liú)通股股东(dōng)，其也成为他的独门重仓股。

　　除去家居家纺(fǎng)外，下游的物业股也越来越被(bèi)机构所青睐，不过这类标的大多在香港上市，如何(hé)选择(zé)成为(wèi)难(nán)题。对此，前述上海公募基金经理举例分(fēn)析：“物业服务(wù)不是一个(gè)高毛利的行业(yè)，挣钱很辛苦(kǔ)，我选公(gōng)司还是希(xī)望挣的(de)是市(shì)场化应该挣(zhēng)的钱，以我(wǒ)曾经买(mǎi)的绿城服(fú)务(wù)为例，它在中高(gāo)端楼盘占比是比较高的，每年到期的(de)合同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到期之后，经过两三轮合同周期(qī)还能做到产品提价。”

　　“行业里真正能做到产品提价的公司(sī)很少，因为物(wù)业公司很容易一开始是挣钱的，后面因为保安这些固定人(rén)员成(chéng)本的年(nián)度增长(zhǎng)，不过(guò)服务没(méi)有特别好，客户没有那么满意，能(néng)做到(dào)提价难(nán)度是非(fēi)常大的(de)。但是该公司能在业(yè)内做到到期之后提价率比较高，这跟它的定位和比较好的服务是有关系的(de)。”他进一步强调。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 巾帼不让须眉的意思下一句是什么，巾帼不让须眉是什么意思