导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到(dào)一(yī)成，其中还包(bāo)括(kuò)大(dà)量城(chéng)镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒(shū)适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发(fā)现中国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直(zhí)接公(gōng)布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)、商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比和城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然(rán)而事(shì)实上中(zhōng)国住宅市场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套(tào)户(hù)比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全(quán)国总人口的(de)近三成都是流乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020动人口，流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍(réng)有四大新(xīn)增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将(jiāng)延(yán)续，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较(jiào)发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不(bù)足，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地(dì)产大分(fēn)化(huà)时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引(yǐn)发(fā)一(yī)阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合(hé)风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设(shè)行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包(bāo)括了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭(tíng)为(wèi)单位(wèi)购买成套(tào)住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类(lèi)是保(bǎo)障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主要用(yòng)到上述(shù)两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得(dé)到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅(zhái)存(cún)量到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要(yào)进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将(jiāng)租(zū)赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020)间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一(yī)套房的(de)三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民(mín)乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020已经达到(dào)了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产(chǎn)生的(de)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市(shì)场的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美(měi)国(guó)、英(yīng)国(guó)和日本(běn)的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造(zào)成房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省(shěng)际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大(dà)城市(shì)租赁(lìn)一(yī)套房，在(zài)房价较低(dī)的县城购买(mǎi)一套(tào)房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松(sōng)散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来(lái)了很大(dà)的(de)不便和安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现代生(shēng)活(huó)需(xū)求，在(zài)未(wèi)来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的(de)住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困(kùn)难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)住(zhù)宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结(jié)构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比明(míng)显(xiǎn)上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致户数会(huì)因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资(zī)源分配(pèi)的(de)再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入(rù)地(dì)住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依(yī)然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造(zào)时间为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在(zài)新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房(fáng)、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差(chà)、没有或少有物业管理，居民(mín)追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还(hái)将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提(tí)高(gāo)生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.71间(jiān)，无(wú)论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国(guó)家依旧(jiù)存在(zài)不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平(píng)有(yǒu)着(zhe)密切正(zhèng)向(xiàng)联(lián)系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么(me)未(wèi)来将是住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查(chá)数(shù)据(jù)调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存(cún)在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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