万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国信达(dá)追债(zhài)，中国(guó)信达为了(le)收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些(xiē)业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他(tā)们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可(kě)能没你想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中(zhōng)国信达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)不良债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述(shù)不良债权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达(dá)北(běi)分），处置(zhì)的是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明(míng)这些(xiē)房(fáng)子实际上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么(me)中国信达的(de)拍卖页(yè)面上又(yòu)注明这(zhè)75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些(xiē)房子根本没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的(de)业主基本都(dōu)是北京(jīng)的高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高(gāo)管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权(quán)回(huí)本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业(yè)主没有过(guò)错，人(rén)民(mín)法院(yuàn)不得(dé)查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异(yì)议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司(sī)法解释(shì)的(de)方式(shì)明确了购房人(rén)的优先(xiān)权(quán)：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民(mín)法院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押(yā)的(de)这75套(tào)房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国(guó)信(xìn)达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际(jì)信托有(yǒu)限责任公司成为了(le)唯一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有限公司持(chí)股93.发胶必须当天洗吗，发胶怎么洗掉75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很大规(guī)模，也没(méi)有(yǒu)很(hěn)高(gāo)的(de)国民知名度(dù)，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团(tuán)进入北(běi)京的第(dì)一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利(lì)、万(wàn)科等大(dà)型知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地块，成为北(běi)京当年的(de)“双(shuāng)料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无(wú)论(lùn)是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令(lìng)业(yè)内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出(chū)其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的融(róng)创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，被执(zhí)行(xíng)标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫(hè)集团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京(jīng)国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到(dào)这(zhè)个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝(chá发胶必须当天洗吗，发胶怎么洗掉ng)试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集(jí)团手中拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北(běi)京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商(shāng)业(yè)保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京(jīng)国安的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营状况没有得(dé)到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文书确(què)定义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸(xìng)免于难(nán)。不(bù)过在实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的(de)北京(jīng)国(guó)安，又如(rú)何能独善(shàn)其身？

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