导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近(jìn)年地产(chǎn)持续(xù)低(dī)景气，有关(guān)中国地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一(yī)成(chéng)，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城(chéng)镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人(rén)均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户(hù)持(chí)有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的数据(jù)，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人(rén)口的租赁和置业(yè)需求。全(quán)国(guó)总人口的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两(liǎng)人户(hù)占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大(dà)分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同区(qū)域(yù)板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发(fā)一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名场不禁担心，中国的(de)房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是(shì)供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过(guò)剩了(le)？据此判断未(wèi)来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在(zài)以全(quán)国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题的(de)新闻发(fā)布会(huì)上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等(děng)非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第(dì)七(qī)次人(rén)口普查数(shù)据(jù)公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。单(dān)单(dān)从(cóng)人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直(zhí)接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。居民(mín)住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可(kě)以直接公(gōng)布，一是(shì)每年(nián)商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数(shù)据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分(fēn)三(sān)步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到(dào)底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有统计(jì)数据，大(dà)致(zhì)测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)存(cún)量(liàng)房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套(tào)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居(jū)民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是(shì)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均一套(tào)房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房(fáng)并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的(de)住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省(shěng)际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫(pò)使打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市(shì)租(zū)赁一套房，在(zài)房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给住户的(de)生活(huó)带来了很大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为(wèi)一居室和(hé)二(èr)居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未(wèi)来(lái)地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的(de)家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会有(yǒu)需(xū)求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结(jié)构和动态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户(hù)，而七(qī)普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带(dài)来的新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步(bù)向经(jīng)济(jì)带、都(dōu)市圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住(zhù)宅市(shì)场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三(sān)，老(lǎo)旧(jiù)小区改善(shàn)性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城(chéng)中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后的(de)改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国家(jiā)依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联系(xì)。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的提(tí)高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二(èr)十(shí)年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地产大分化(huà)时(shí)代已至，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于(yú)城市能(néng)级(jí)之(zhī)间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据(jù)调(diào)查(chá)的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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