近两年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)对此表示(shì)，强制分(fēn)红机(jī)制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产护士是事业编制吗 2023年护士还有编制吗(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后(hòu)不(bù)再(zài)产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金的归(guī)还，在选择投资标的(de)时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝(jué)大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基(jī)金份额(é)二(èr)级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过(guò)基(jī)金募集材料(liào)和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设施(shī)证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相(xiāng)关(guān)法规要(yào)求，基(jī)础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)投资者的角度(dù)来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的投资(zī)品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机(jī)构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获(huò)取(qǔ)相对于投(tóu)资(zī)债(zhài)券(quàn)相对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二(èr)级(jí)市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于吸(xī)引投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预(yù)期(qī)恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归(guī)的(de)过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩相(xiāng)护士是事业编制吗 2023年护士还有编制吗对经济活(huó)力(lì)的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红(hóng)金额(é)进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变化(huà)的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获(huò)得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部(bù)分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的(de)是(shì)本(běn)金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年(nián)限到期后基金价(jià)值面临极(jí)大不确定性(xìng)，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权(quán)类两大资(zī)产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资产的(de)分红(hóng)包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资(zī)产的(de)公(gōng)募REITs护士是事业编制吗 2023年护士还有编制吗可(kě)以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市(shì)场价(jià)格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目(mù)在(zài)经营权(quán)到期后不再(zài)能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余(yú)经(jīng)营(yíng)期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对(duì)较低，也有(yǒu)足(zú)够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特(tè)许经(jīng)营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份额单(dān)价随着分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余(yú)期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出(chū)让(ràng)金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的(de)资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者(zhě)可(kě)以观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察(chá)和评估项目底(dǐ)层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露的(de)经(jīng)营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生的(de)现金净流量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投(tóu)资(zī)产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)新(xīn)选择(zé)，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立(lì)的(de)资产配置功能(néng)，比较适合长期(qī)持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多(duō)关注内部(bù)收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权(quán)类(lèi)的资(zī)产更多(duō)关注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层(céng)资产的(de)经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可(kě)综合(hé)考虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调，建议(yì)投(tóu)资者关(guān)注有基(jī)本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红规模较为(wèi)可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材(cái)料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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