导读

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持(chí)续低景(jǐng)气(qì)，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国(guó)城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直(zhí)接(jiē)公布(bù)中国家(jiā)庭户(hù)均住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中国住(zhù)宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住(zh年下男是什么意思，年上男或者是年下男是什么意思ù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因年下男是什么意思，年上男或者是年下男是什么意思为户均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额(é)外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延(yán)续，带(dài)来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人口流(liú)入(rù)，人(rén)口净迁入(rù)城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不(bù)同能级城市(shì)之(zhī)间，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存(cún)量数(shù)据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的(de)房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来(lái)房地产(chǎn)市(shì)场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业(yè)获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及(jí)80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单(dān)从人(rén)均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自(zì)建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每(měi)年(nián)商品住宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到(dào)上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到(dào)城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一(yī)个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数(shù)据(jù)，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租(zū)赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的(de)实际(jì)变(biàn)化(huà)比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需平(píng)衡

　　需(xū)要(yào)有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求(qiú)，造(zào)成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大(dà)学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购买(mǎi)一(yī)套(tào)房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一(yī)套房(fáng)无法满足庞(páng)大流(liú)动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然(rán)有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代(dài)生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地产的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人口规(guī)模(mó)的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来(lái)的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日(rì)益(yì)明(míng)显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加(jiā)人(rén)口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区(qū)改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁(qiān)改建(jiàn)最(zuì)多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，21％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他(tā)分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的(de)占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提(tí)高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善(shàn)等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较其(qí)他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着(zhe)密(mì)切(qiè)正向联系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地(dì)产黄(huáng)金发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需出(chū)现错配，这是过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城(chéng)市能(néng)级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区(qū)和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间(jiān)的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期(qī)。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 年下男是什么意思，年上男或者是年下男是什么意思