5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日(rì)时所(suǒ)公(gōng)布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一(yī)季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变化(huà)之处首(shǒu)先在(zài)于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出(chū)百大之列(liè)。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业(yè)贝(bèi)塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳(nà)曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业，传统认(rèn)知上没有什(shén)么投(tóu)资机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的(de)行情里包(bāo)括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行业也出现了(le)一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均(jūn)住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价(jià)，因(yīn)而行业高(gāo)增(zēng)的时代(dài)已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的(de)高杠(gāng)杆(gān)属(shǔ)性，就很(hěn)容(róng)易出现信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获(huò)得(dé)市(shì)占率的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过(guò)去(qù)了，但不(bù)代表没有投资机会(huì)，机(jī)会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成为公募乃至整体机(jī)构(gòu)的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排(pái)名(míng)前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来(lái)后日成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的(de)基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店(diàn)经(jīng)营(yíng)。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十(shí)大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理(lǐ)公司(sī)等都(dōu)跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本地(dì)房企，其(qí)第(dì)一季度的收(shōu)入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公(gōng)司(sī)后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏至近(jìn)年(nián)来(lái)最高，另一方(fāng)面则(zé)是公司(sī)拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势(shì)头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引(yǐn)了(le)知名(míng)机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第(dì)一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在(zài)前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出的也是(shì)一份(fèn)报(bào)喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券(quàn)商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的(de)开发资(zī)源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也(yě)是更(gèng)有优(yōu)势(shì)的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务(wù)关系等(děng)问题，市场对民营房开企(qǐ)业的(de)资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的(de)修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造(zào)能力，以(yǐ)此带(dài)来(lái)估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席(xí)研(yán)究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的(de)话(huà)，或(huò)许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次(cì)是销售份额持续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需(xū)要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增(zēng)长。而这些(xiē)公司(sī)也(yě)是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人(ré写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语n)士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要(yào)是(shì)因(yīn)为(wèi)过(guò)去(qù)两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集(jí)中在(zài)核心城市(shì)，投资(zī)力度较大(dà)。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调(diào)整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一个(gè)正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复(fù)苏过(guò)程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市(shì)场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在(zài)往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别(bié)城市(shì)四月环比三月相对(duì)表现较(jiào)好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场(chǎng)的(de)去库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲业(yè)绩(jì)出现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第三(sān)季(jì)度增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的(de)钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业(yè)写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语绩会(huì)逐(zhú)步(bù)体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等(děng)待它的基(jī)本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析(xī)，不做买(mǎi)卖(mài)推(tuī)荐。）

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