5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据(jù)基金一季(jì)报统计(jì)，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对(duì)房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持(chí)有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出(chū)现了三(sān)年来的(de)首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发(fā)展，在(zài)基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化(huà)之处(chù)首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非(fēi)行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房(fáng)地(dì)产已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地(dì)产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的(de)行(xíng)情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也(yě)出(chū)现(xiàn)了一(yī)些机(jī)会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居民(mín)存(cún)款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端(duān)还(hái)需要有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率和(hé)房价(jià)收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过(guò)快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业的(de)需(xū)求(qiú)或(huò)将(jiāng)回落(luò)，在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出(chū)现信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表(biǎo)没有(yǒu)投(tóu)资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票投资(zī)，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体机构的(de)务(wù)实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标(biāo)的(de)股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现100块钱值多少美元，100美元是几百元钱(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都有对(duì)其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的(de)首季(jì)十大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)也是(shì)上海(hǎi)本(běn)地房企，其(qí)第一季度(dù)的收(shōu)入利(lì)润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率复(fù)苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一方面则(zé)是公司(sī)拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机构在其中持(chí)续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然(rán)在前(qián)十中，这也是连(lián)续第三(sān)个季(jì)度(dù)他100块钱值多少美元，100美元是几百元钱有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区(qū)域性(xìng)地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入(rù)十大流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第(dì)九(jiǔ)位，此(cǐ)外联(lián)袂出(chū)现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端(duān)看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明(míng)显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国(guó)企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的(de)大(dà)好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性机(jī)会依然存在，少部(bù)分公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要(yào)又体现为(wèi)库存的优(yōu)势(shì)。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的融(róng)资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值(zhí)、土地资(zī)源(yuán)债(zhài)权债务(wù)关系等问题，市(shì)场(chǎng)对(duì)民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来(lái)说估(gū)值的(de)修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的(de)维(wéi)度看(kàn)，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利和现金流(liú)创造(zào)能(néng)力，以此(cǐ)带来(lái)估值中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注估值相对(duì)较低，企业自身资产的(de)质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造(zào)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内部将出100块钱值多少美元，100美元是几百元钱现分化，要(yào)关注将受益于行业(yè)集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是(shì)保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持(chí)，首(shǒu)先是融(róng)资(zī)成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司(sī)也是(shì)机构的(de)重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟(wěi)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出(chū)现明(míng)显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性(xìng)地(dì)拿地(dì)，且主要(yào)集中在(zài)核(hé)心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的(de)复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其(qí)实(shí)整个市(shì)场(chǎng)从四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等(děng)极个(gè)别城市四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出(chū)现环(huán)比下(xià)滑的(de)情况。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增(zēng)长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的(de)要(yào)慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比同行(xíng)好得多(duō)的(de)企业，会(huì)伴随(suí)整(zhěng)个行(xíng)业的弱复(fù)苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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