5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的(de)机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经(jīng)在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日(rì)时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基(jī)金(jīn)一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市值约1热量怎么换算成卡路里？1kj等于多少卡路里呢，1kj是多少卡路里计算器188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房地(dì)产(chǎn)公司市值在股票资(zī)产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来(lái)的(de)首次(cì)回升，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募(mù)对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今年(nián)一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市(shì)值(zhí)前(qián)五个(gè)股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对(duì)于房地产的投资(zī)愈(yù)发有集(jí)中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板热量怎么换算成卡路里？1kj等于多少卡路里呢，1kj是多少卡路里计算器块排名最(zuì)高的是保利(lì)发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映射到二(èr)级(jí)市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝(bèi)塔的红利(lì)期(qī)一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一(yī)些机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的年销(xiāo)售面(miàn)积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增加了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿(yì)平(píng)方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端还(hái)需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还(hái)是(shì)人均住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短(duǎn)缺(quē)时(shí)代(dài)，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以及(jí)过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信(xìn)用风险问(wèn)题(tí)（类似(shì)2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票(piào)投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也(yě)是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机(jī)构配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了(le)10％，它们(men)分别(bié)是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上(shàng)实发(fā)展的主营业务为(wèi)房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大(dà)流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企，其(qí)第一(yī)季度(dù)的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租(zū)率复苏(sū)至(zhì)近(jìn)年(nián)来(lái)最高，另一方(fāng)面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万(wàn)平(píng)方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的(de)业绩(jì)势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度(dù)十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有(yǒu)的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两家上(shàng)海区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基(jī)首季(jì)新杀(shā)入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排(pái)名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融资成(chéng)本不(bù)断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然(rán)存在，少部(bù)分(fēn)公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质(zhì)的开发热量怎么换算成卡路里？1kj等于多少卡路里呢，1kj是多少卡路里计算器资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会(huì)有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估(gū)值(zhí)的修(xiū)复更明(míng)显。中特估的角度(dù)从(cóng)中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集中度提升后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的(de)盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的(de)提升(shēng)，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能(néng)力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路(lù)的话，或(huò)许还是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续(xù)观察(chá)国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方(fāng)面(miàn)是否可(kě)以维持，首先是(shì)融资成本(běn)保持低(dī)位，其次是(shì)销售份(fèn)额持续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么(me)投资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市(shì)，投(tóu)资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在(zài)房地(dì)产的(de)复(fù)苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四(sì)月环比三(sān)月相对表现较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多(duō)数城市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑(huá)的(de)情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按(àn)照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出(chū)现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的(de)短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏力现象。也(yě)就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季(jì)度(dù)增长不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们(men)要多给一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐(nài)心地去等待它(tā)的基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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