近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制3尺是多少厘米，3尺3是多少厘米(zhì)分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金等指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了(le)利(lì)润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来(lái)源为持有期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金(jīn)份(fèn)额(é)交易(yì)价格的变化。基金份额二(èr)级市场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)及(jí)市场因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相比，基金分(fēn)红预期则(zé)更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基(jī)金募集材料和信息(xī)披(pī)露文件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于(yú)基金份额(é)二级(jí)市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额(é)持(chí)有人实(shí)际获(huò)得的现金收(shōu)益，对于长期投资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础设(shè)施基金(jīn)应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年度可分配(pèi)金额以现金形式(shì)分配给投资(zī)者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市(shì)场价(jià)格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是(shì)公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另(lìng)一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相对高(gāo)的(de)收益性，在有效控制风险的(de)前(qián)提下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资(zī)收(shōu)益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看，截至(zh3尺是多少厘米，3尺3是多少厘米ì)4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽(kuān)基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的(de)影响，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预(yù)期(qī)，一(yī)定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益(yì)是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基金份额的(de)分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基金份(fèn)额净值(zhí)变化的修正，使投资(zī)人在基(jī)金分红前后均可(kě)以(yǐ)获得(dé)公平(píng)的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红包括利润分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上(shàng)的(de)增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更(gèng)为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基(jī)金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数(shù)普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持(chí)续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资者(zhě)应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)和产权类两大(dà)资产类型，持有产权(quán)类产品的收益(yì)主要(yào)包括每(měi)年的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特(tè)许经营类产品的(de)收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的(de)，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资(zī)收益。普通投资者在(zài)选择(zé)投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而(ér)形成区别。特许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权(quán)到期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通(tōng)常(cháng)具备更高(gāo)的(de)分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目(mù)的分派金(jīn)额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经(jīng)营期(qī)限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目(mù)底层资(zī)产的(de)运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露(lù)的(de)经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供(gōng)分(fēn)配的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利(lì)润表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的(de)资(zī)产可以更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自底层资产的(de)经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来(lái)的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红(hóng)金额(é)与(yǔ)募集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施(shī)项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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