5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央(yāng)企获(huò)得增持，持(chí)仓数(shù)量占流(liú)通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末(mò)，公募(mù)所持(chí)有的房(fáng)地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在股票(piào)资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年(nián)来的首次回升，年(nián)底这(zhè)一(yī)数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同(tóng)步(bù)回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季(jì)度得(dé)以延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五(wǔ)个股分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高的(de)是保利(lì)发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第(dì)96位(wèi)。对比去(qù)年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看(kàn)均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是(shì)金(jīn)地集团退(tuì)出(chū)百大(dà)之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射(shè)到(dào)二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如(rú)果按(àn)照(zhào)产业(yè)周期(qī)来分类(lèi)，包(bāo)括房地(dì)产等几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么(me)投(tóu)资机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的行业也(yě)出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地(dì)产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需(xū)求端(duān华夏儿女指什么意思，华夏儿女是啥意思)还(hái)需要有一定的政策出(chū)来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人(rén)），我国(guó)均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居(jū)民的(de)杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房(fáng)价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠杆属性，就很容易(yì)出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率(lǜ)的(de)提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房华夏儿女指什么意思，华夏儿女是啥意思(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)华夏儿女指什么意思，华夏儿女是啥意思述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地产开(kāi)发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其(qí)布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日(rì)时(shí)的(de)首季十(shí)大流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等(děng)都跻(jī)身(shēn)前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其(qí)第(dì)一季度的收入利润规(guī)模大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情(qíng)时(shí)代出租(zū)率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向好，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的(de)两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连(lián)续第(dì)三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加(jiā)了(le)持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富(fù)国(guó)中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题或者资(zī)金(jīn)紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的(de)融资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发(fā)资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资(zī)产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营(yíng)地(dì)产公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权(quán)债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮(lún)行业(yè)出清的(de)过程中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来说估值(zhí)的(de)修复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中度(dù)提升(shēng)后，行业进入(rù)高(gāo)质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营(yíng)能(néng)力(lì)强、可以创造持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化(huà)，要(yào)关注将受益于行(xíng)业(yè)集中度(dù)提升(shēng)的头部公(gōng)司(sī)。”星石(shí)投(tóu)资首席(xí)研(yán)究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营收、净(jìng)利均实(shí)现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明(míng)显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍(réng)在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱(qū)动(dòng)能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整的过程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏(sū)过(guò)程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定性。其实(shí)整个市场从(cóng)四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月(yuè)环(huán)比三月(yuè)相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数(shù)城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面(miàn)压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月份(fèn)房企为了(le)半年(nián)报冲(chōng)业绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增(zēng)长不确定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游(yóu)产业链的复苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基本面的(de)钱。但这也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少(shǎo)数(shù)的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩(jì)会逐步体现出(chū)来。所以只能耐(nài)心(xīn)地(dì)去等(děng)待它的基本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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